三线城市“刚需”房地产

本来的标题中并没有表达迫切的意思，因为原本只想在甚嚣尘上的舆论环境中给现状贫乏的三线城市一点关注，但眼睛所可以看到的事实证明，三线城市对于房地产的迫切是无法因为害怕个人踩了网闹们的尾巴而担心受到泼脏水而故意视而不见听而不闻。

上周因公出差去西南某三线城市考察房地产项目，得出了以上结论。在一线城市房价比天的喧嚣中，已经有先见的开发商选择了走出去的战略，他们的这种行为是基于被动之上的主动性特征：一方面大城市的竞争激烈造成土地稀有而因为土地稀有而造成地价高不可攀，开发的利润开始受到了压制；另一方面，二三线城市特别是三线城市因为房地产尚未大规模启动所以相关的因为制亘而推升的法制空间也未有围合，进入门槛低，“可操作空间大”，以及刚性需求旺盛，这都是三线城市“迫切需要”房地产的市场背景。

第一，城市化背后的衍生物，诸如大规模动迁、诸如新区开发、诸如基础设施匮乏、诸如外延道路架设。三线城市所到之处，要么是老城区拥挤且了无生气要么就是新城区隆隆启动的城市工地，且不说动迁是否有利益驱动，但城市基础设施的建设至少是蕴含着庞大的商机，政府率先将行政中心进行转移，直接给整个城市未来发展设定了坐标，行政之后的道路设计、区域规划等等直接给予了房地产开发以指向性的表率。

第二，三线楼市的“通货紧缩”，首先要辨析一个概念就是三线城市并非是贫穷的代名词，三线城市或许只是整体购买力有限但不排除相对富裕阶层的存在；富裕阶层往往都是一个城市房地产开发的首批消费者，但是用房地产专业的眼光评估，有旺盛购买力却无法买到和购买力、购买热情、居住需要等三者相匹配的建筑产品，这对于整个城市和产业而言都是不完整的缺憾：没有好的产品究其原因是没有好的开发理念，那种建筑密度高到“张三在窗口可以摸到李四的头”并非是周立波嘴里的笑话，而一直在没有竞争和鲶鱼效应的地方，产业升级也就是一个口号而已。

第三，三线城市投资理念建立需要房地产。正如第二个观点所言，三线城市从产业角度而言，产品相对粗放化，这样居住性就成为住宅消费的唯一属性，若论投资，那也只能是建立在稀缺背景下的消费渠道，但这种投资本身是有风险的，因为大量土地的存在使得供应空间随时存在，这样就算有人愿意投资现有物业，但也担心自身投资产品在未来可能的拉动环境下倍迅速替代和淘汰。只有一个充裕选择的供应面，才可能建立房产保值增值的投资理念。

三线城市，从机遇上而言是“广阔空间，大有可为”，但开发商就此认为“上海随便拿个东西去‘郭敬明’一下”，那或许短期可行但本着对行业和城市负责的态度，快速发展的城市淘汰率也是快速发展的，若要树立品牌并长期和城市一起发展，那就要拿点真功夫出来了！