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警惕房市突然大崩溃
2010-12-07 09:35:41警惕房市突然大崩溃
在与中原地产研究咨询部总监宋会雍聊天时,他个人认为,上海现在的住房,已经基本上和当地人口数字打平了,也就是说,大约1500万套房子,基本上每人一套房子。查询官方公布的数据,没有这类的信息,但是,老宋的个人臆断,还是给我一个很深的震撼(虽然我不认为这个因素会对市场造成致命一击,但是,还是比较震撼)。
在交流过程中,我和朱晓红先生都是看多明年的市场的,但是,我们的心中都不约而同的有一个感觉,就是房价疯狂上涨背后,确实存在着危机。我提出一个观点,就是供给与需求之“X”,已经快支不起这样高的价格了,价格越高,势能越大。有个朋友反驳说,2009年就反戈一击,硬撑起来了。是的,这一点不假,不过,危机总是在大家意识最薄弱的时候,突然爆发。就像东南亚金融危机和次贷危机一样,你说没有人预料到,那是胡扯,但是,即使是这些能够预料到的人,也摸不清导火索、时间和地点,也不知道哪个倒霉蛋率先破产。正像地震一样,你光知道某年有地震,没有多大的价值,但是,如果你能够精确到时间和地点,哪怕提前三分钟知道这样的消息,也足可以救活好多人的身家性命。但是,自然的破坏性,是难以捉摸的,同样,经济上帝玩起火来,也很难摸清它的脾气,不知哪天上了火,搞个大危机出来,纵使最牛的经济学巫师们,也很难预测其中的时间和线索。
我之所以有这个担忧,不是因为我唱衰吓唬人的缘故,而是基于灾难的突然性一种担忧,特别是对于房地产市场,这个财富的吸金池,已经非常的危险了。这种危险一方面来自于市场自身的风险,一方面是来自于政策的风险,还有一种是来自于人们无休止的贪婪。
先说市场自身的风险吧,当前的房价飞升,整个价格体系已经陷入了疯狂状态,虽然我们认为,这对于个体而言,十一种理性的选择,因为个人的资本追逐利润的最大化,这是市场经济最基本的法则,但是,对于整个房市来说,已经陷入了火焰山了,刚性需求者忍着火热入市。这个火焰山是孙猴子当年大闹天宫的时候踢翻的,还需要孙猴子自己到处借扇子扇灭。但是,现在芭蕉扇已经失去了作用,各种调控变成了空调。我们知道其中的供需矛盾很激烈,就是供不应求是导致价格上涨的根本原因,但是,在这个法则逐步满足之后,恐怕是成本推动着房价上涨,才是房市疯狂的最后阶段。土地出让金越收越高,材料和劳动力越来越贵,税收越来越多而且还在不停地加征新税种,正像鲧治水一样,不停地抬高堤坝。
再说政策风险。当前政策性风险主要来自于“筑堤政策”,我们的调控政策,以防止投机资本入市为主线,比如说几套房贷款限制、不让开发商贷款、增加购房者购买的难度、防止投机之水水漫金山、加征税收等等一系列的围堵政策,这些政策在历次调控中起到的作用都是短期的,随着房市抗药性的升级,这些调控工具的药效已经几近丧失了,而且管的时间越来越短。四月调控管到七月份就失效了,九月又新一轮调控,但是,未几又失效了。于是乎,给管理层和投机者一个错觉,那就是房市很坚挺,怎么压都压不垮。
如果有这个错觉,那说明对于危机的突然性和破坏性是不理解的,可以这么说,危机就是在这样的错觉中发生的。像当前的政策组合,实际上已经非常的严厉了,金融大棒、行政大脚、法律铁砂掌,通通上阵了,这些政策的压力其实是不断地增大的,而且,在整个气球之外,压力也是不断加压,比如说现在全球资本都在盯着中国的房市大肥肉,人民币升值的压力促使房价不停上涨,与控制线越来越远,一旦撑不住,就像风筝断了线。在股市中,我们说要防止主力拉高出货,但是,在房市中这个法则不能常用,但只要有一次适用,将是整个城市中产阶层的大劫难,不要说政府不愿意房价大跌引起灾难,到时候是想阻止都阻止不了。
最后一种风险来自于贪婪的本性。当前房子是富人的门面,穷人的梦想,在这样的反差中,其实财富差距是在不停地拉大的。越是有这样的差异,越是刺激人们的贪婪之心,譬如赌博,一旦一些大赢勾起了赌客们的毒瘾,那么,不到家破人亡他是不会罢休的,直到将最后一丝遮羞布赌光为止。同样,现在的资本,赚到钱就是买房,和古代当了官就是为了捞钱,捞钱就是为了置办土地一样,最终导致整个土地市场的集中度太高,富人良田万顷,穷人无立足之地。因此,出现那种“王侯将相宁有种乎”的呼声,也就是是必然的事情了。但是,现在毕竟是新时期了,居民的财富价格主要表现在房产上,不像兼并土地对于生产影响那么大,但是,住房的集中度越高,社会财富的积累可能就越畸形,如果不及时的疏导(不是硬压,就像当前的目标一样,大建保障房1000多万套),整个系统强制死机进行财富再平衡(即楼市雪崩)的危险系数也就越来越大。