论房地产的十大关系

论房地产的十大关系

——简论中国特色楼市的矛盾与问题

最近利用工作之余的间隙，重新读了毛泽东同志的《论十大关系》，深读思考之余，有醍醐灌顶之悟，对于一直以来思考的中国房地产的一些矛盾和利益关系，也有了更深层次的思考和判断，特地写出自己的一些判断，是不是真理，还要经过实践考验，但至少是一种思考的路径，可以供同志们和同学们借鉴或者批判……

第一大关系，房地产与其它国民经济支柱产业的关系；

根据包括郎咸平等一部分有良知的激进经济学家的判断，目前中国的房地产很大程度绑架了中国经济，由于房地产的狂飙突进，极为迅猛和非理性的财富“增长”，已经将很多原本投入加工业、制造业乃至IT产业的资金自觉或者不自觉的流向了房地产业，也造成了目前连一些操盘十年以上的“实战专家”都无法看懂的怪现象，就是当大多数购房者已经无法承受高房价之重时，房价依然一日千里的诡异中继续高歌猛进，我们就会发现，其实，已经不是开发商或者一部分投机投资在扭曲房地产，可能，更多的实体经济已经卷进这个深不可测的巨大漩涡……

第二大关系，一线发达城市与二三线城市之间的关系：

实际上，在改革开放的前20年，基本上国家的重点资金和人才、政策流向都是紧着一线沿海城市来的，也让这些城市的城市化进程和房地产发展都毫无疑问的占据了领头羊的作用，目前三大经济圈，环渤海、长三角和珠三角无疑都是以北京、上海、广州、深圳等城市为旗帜，既是区域经济的龙头，也是房价飙升的祸首，而随着这些城市房价的日渐高不可攀，一些投资和需求也逐渐被动流入了其周边二线发达城市（相对价格洼地效应），从而带动了房地产畸形发展的多米诺骨牌效应，而2009年，则是这个效应发展的高潮和极致……

第三大关系，房地产繁荣与国家实力的关系；

因为目前中国经济发展，以房地产为主力带动的包括基础设施、城市交通、配套、园区等“城市化畸形加速经济模式”为主导的经济形态，对于具有中国特色的GDP贡献居功至伟，谁也无法抹杀或者消减，但是这样带来的经济表面强大其实和综合国力以及国家的实际竞争力几乎是没有直接拉动关系的，反而造成了一些国际竞争的新弱项，比如租金与房价的提升必将导致一些国际项目和大公司重新选择战略布局和人才和技术转移的方向，同时也造成了国家内部的人才区域流动的必然阻碍，对于国家整体实力是有百害而无一利的，经济发达国家是绝对不会因为你的房价或者租金超越了东京或者纽约而承认你已经成为世界强国了，这是典型的掩耳盗铃，不是弱智，不是很弱智，而是相当的弱智和短视，这点，我们从中央到地方的决策层们，不可不察也！！！

第四大关系，论政府、企业和个人的关系；

其实这点很多专家都谈了很多，尤其是一些比较激进的代表民生的一些经济学家一直在呼吁，就是政府是否应该在经济关系中处于一种强势参与比赛的选手加竞赛裁判的尴尬地位，以房地产业为例，政府一方面在做规则的制订者，比如制订各种财税与调控政策，另一方面又以国企的身份大肆参与抬高地价的土地竞争环节，而企业尤其是民企则是处于一个相对弱势的地位，只能被动的接受过高的地价，处于资本的逐利性必须开发出更贵的房子以保证企业的生产和运营，而个人相对就会处于一个完全被动的最弱势群体，被动将所有的生产生活资源换成一个疑似“有限使用年限产权”的物业，这就是目前中国房地产为主的经济形态的现实关系，也是为什么很多的调控都是雷声大、雨点小的真正原因！！！

第五大关系，论中央和地方的关系：

主席早在几十年前就深刻而前瞻性的提出来，这必然是一个矛盾而又统一的关系，中央政府和各个地方政府在很多经济政策的利益取向上一定会存在这样或者那样的矛盾，这个是正常而且符合客观规律的，以房地产行业为例，中央政府更多的是关心整个国民经济的健康有序发展，整个中国居民得到有效和逐步的改善，区域之间的差距得到缓解和缩短，产业关系的均衡与协调……而地方政府一定会更多考虑地方的财政收入、地方的政绩和经济领先，因此必然发生一些显著的矛盾，这也造成了中国的经济调控之所以总是相对效果比较滞后和缓慢的重要原因，因为不同层级的领导所思考的问题也是相对不同的，房地产想要健康有序，朝着民生方向更和谐的发展，处理好中央和地方的责权利协调和有效监督，在一些核心的政策上如何做到中央集权和有效监督，是必须在未来逐步解决的重要核心问题……

第六大关系、消费刚性住房需求与投资投机性需求的关系：

其实这同样是一个既矛盾又统一、彼此交错融合的一个问题，因为两者之间并没有一条不可逾越的鸿沟，举一个例子，小王在结婚前买了一套二手房，四十多平米，很“蜗居”，三年后有了孩子，涉及到老人帮助照顾的问题，就打算换房，可是又考虑到上班交通难、事业人脉发展和未来孩子教育等问题，于是选择了在远郊区买一套三房，保留这套“市中心蜗居”，孩子和老人平时住在郊区，小王和爱人周一到周五住在市区，周末回郊区和老人团聚，在这样的情况下，实际上小王就有了两套房子，而投资和升值的需求将会逐渐成为一个重要的考虑因素，不管这两套房子的首付是集合了多少家庭的资助，总之这里面已经体现了一部分投资的需求成分，而类似小王这样的个体其实在中国也是有着相当比例的，如果因为一些创业或者炒股投资而获得了一些额外的较大财富，拥有第二套房子的人群必然会具备一定的投资者的心态和行为特点，而此时这些群体就逐渐由泡沫的被动承受者而逐渐转化为泡沫的参与者，因此在制订相关政策中如何做到平衡和效率，是需要很大的行业经验和施政智慧的……

第七大关系、开发商与经纪机构的关系：

其实以本人十年的操盘经验，中国的高房价还真不是因为一个人或者一个群体的力量或者操纵，而是太多的相关利益群体的共同作用而形成今天尾大不掉的态势，这里就说说开发商和经纪机构的关系，其实在房地产刚刚市场化的90年代中后期，那时的经纪机构还比较弱小，往往更多唯甲方马首是瞻（除了少数几家老板巨牛巨专业强势的机构，很不幸，鄙人就曾经师从这样的牛老板），很多包括楼盘的定价、销售策略和广告，甲方是具有很强的一票否决权的，后来随着世联等少数技术型公司的崛起，代理机构的话语权越来越强，甚至出现乙方否定甲方比较谨慎保守的售价预期，提出一个听上去象是神话的价格（当然，代理公司之间的PK和弱肉强食的残酷生存现状也造成了这样的故事必然越来越多），市场就在大家各自的利益导向朝着一个更为病态的方向一往无前……借用一位历史学家的名言，在中国高房价的被告席上，没有人可以宣布自己是无罪的……

第八大关系、吹涨派与“暴跌派”的关系；

说句诛心之论，其实“两派本是同爹生，相煎何必太焦急”，前面已经谈到了七种关系，我们就已经可以初步雪微的判断下房地产，尤其是中国特色的房地产为啥如此波谲云诡、云山雾罩了吧，因为根本就不是“1+1=2”的数学题，更不是50年代敌特或者战争电影，看上去狰狞的就是坏蛋，看上去青松伟岸、阳光高大的就是我方地下工作者，其实中国的房地产几乎从来就没有因为“一片唱跌”而哀鸿遍野，也没有因为“吹涨连连”而谷底反弹，中国的房地产市场里纠结沉淀了太多的利益和太多的矛盾，而有时就象一些娱乐小报也不会总是“诲淫诲盗”，也会时不时煽情或者催泪一把，就如同我们无比正确的“春晚”或者“艺术人生”一样，乱世才出英雄，浑水才好摸鱼……大家一通舌战，其实都是纸上谈兵，对于地方政府、对于开发商、对于买了十几套房子的隐富投机阶层，对于不明真相的群众……其实并没有太大影响，这些言之凿凿的声音……就是楼市正常的“叫床”而已，对于制造快感和高潮，并无实际和核心的作用……

第九大关系、是非关系

关于房地产的争论与斗争由来已久，鄙人觉得这就和中国的娱乐圈一样，其实没有必要将某人或者某公司“妖魔化”，这个是没有实质意义的，最关键是考虑如何解决一些实质性的问题，而不是空谈很多的“注意、愤怒”，目前中国房地产最大的矛盾，很简单，就是民生问题，就是广大基层人民群众住不起房的问题，就是一些不够公平或者合理的财富分配问题，就是一些规则过多的暗箱操作的问题，比较欣慰的是，我们的党和政府已经越来越高度重视这些问题，因为这些问题，才是最大是大非的问题，是关系到我们国家和谐稳定的大问题，相信这一点，中央的高层比我们这些“伪砖家、老总们”要敏感和高明的多，逐步有针对性和循序渐进的解决这一问题，要比制造出人民内部的假想敌要有价值和有意义的多，鄙人相信，更多更严峻的宏观调控政策也许正在酝酿当中，我们应该拭目以待……

第十大关系、中美关系；

今天收到最新的手机报，说目前“中美国”已经成为年度流行语，听到这个鄙人倒真没觉得有多自豪，因为差距实在太大，美国经历了百年难遇的经济金融风暴，结果人家什么大事没有，多印刷点钞票再调整下国际秩序就轻松把债务转移给了包括我们中国在内的广大不发达国家，这个由犹太财团主导的国家从来都不缺乏智商和政治情商，无论这个国家在言语上对于中国有多尊重或者谦卑，目前的中国还和其存在着很大的差距，无论国家竞争力、人民生活幸福指数、军力、国际金融规则制定权力指数等等，所以，在相当长的一段时间，中国对于这个长期以来亦敌亦友的战略伙伴还必须严阵以待、虚心学习、暗中超越，世界如同一个团体，无论老二多么有才气，只有老大有权分配钱物，所以世界仍不太平，中国尚需努力……

这篇文章是大了些，是属于战略层面思考房地产市场与危机的一个尝试，观点不一定是唯一正确，但是提供了一种思考路径，主要是想和大家说明中国的房地产其实不仅仅是一种简单的经济行为，其中其实也包涵了一些国家近阶段的经济发展模式和一些社会深层次矛盾现状，有了一些初步的思考和判断，此为抛砖之作，欢迎理性和文明的批判和探讨，真理在于越辩越明，只有更多的仁人志士和社会中坚加入讨论和寻求方法，国家的明天才会更美好，房地产的明天才会更健康……

尽管道路无比曲折坚信，但是我们总要相信明天会更好……

《行路难》

作者：李白

金樽清酒斗十千，玉盘珍馐直万钱。

停杯投箸不能食，拔剑四顾心茫然。

欲渡黄河冰塞川，将登太行雪暗天。

闲来垂钓坐溪上，忽复乘舟梦日边。

行路难，行路难，多歧路，今安在。

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。