上海率先对土地和住房制度改革进行否定

2006年，总书记要求上海在全国实现四个“率先”，即率先转变经济增长方式，把经济社会发展切实转入科学发展轨道；率先提高自主创新能力，为全面建设小康社会提供强有力的科技支撑；率先推进改革开放，继续当好全国改革开放的排头兵；率先构建社会主义和谐社会，切实保证社会主义现代化建设顺利进行。

今天我们看到了上海的另外一种率先，就是对上海市原本在全国率先实行的土地和住房制度改革进行否定。这是商品住宅市场价格的经济问题，被政治有色眼镜观察而出现的只要政绩不计后果的行政干预措施所然。

1、上海已经认为保障住房不仅是对低收入者的，也是对中等收入者的。

今年上海市在闵行、徐汇两区经济适用房试点，结果的实际需求是1700户不到。按此比例，上海市提供2万套经济适用房就足可以应付现在收入、财产、住房标准下的全市实际需求。但政府要提供30万套，这其中的28万套不能没有需求，那就放宽收入标准吧。眼下上海把闵行、徐汇两区符合购买经济适用房家庭户的签约期延长到今年年底，反映出政府也在找台阶下。

上海现在申购经济适用房的收入标准（另有财产标准）是月均收入2300元的个人或家庭户（收入标准已经放宽过一次）。如果此一标准下购买上海经济适用房不到30万套（上海市人民政府对市民承诺在三年之内提供的总数）的话，上海准备先放宽到月均收入2900元，再放宽到月均收入3300元，直至30万套住房都能够销售掉。由此我们可以看到，上海经济适用房的实际需求是由政府的政策制造出来的，是由政府的政绩目标进行倒算来配售的。

上海还设想在经济适用房销售价格是同一地段商品住宅市场价格的七折，重大工程配套销售价格是同一地段商品住宅市场价格的八五折。面对不断高企的市场化商品住宅的价格，保障住房的开发成本和销售价格都是相应不断提高的。真实情况是买不起商品房的人，大部分也买不起经济适用房。现行的政策就是让买不起住宅的人能够买得起住宅，在首付比例、银行贷款利率、公积金贷款利率和签约时间上给予配套性的优惠。

2、未来五年上海提供的保障住房总量将超过完全市场化的商品住宅，无论是套数还是面积。

《东方早报》11月26日报道，上海市住房保障和房屋管理局介绍在“十二五”期间，上海将通过新建、改建、配建、收储、转换等多种渠道筹备各类保障住房100万套（户）（2009年上海市全年新建商品住宅销售总规模为15万套），预计保障型住房约占新建住房的50%，套数约占60%。而同篇文章还报道，上海市这一时期的房屋建设总量约为1.25亿平方米，其中2300万平方米为经济适用房，2000万平方米为廉租房和公租房，2000万平方米为重大工程配套拆迁安置房，2000万平方米为中小户型普通商品房，1700万平方米为商品住宅，2500万为非住宅商业地产配套项目。实际上上海保障性住房的安排在“十一五”期间是大大高于完全市场化的商品住宅的，而不是什么50%的比例。

至少在阶段性的时间之内，保障住房配售人口或家庭户的覆盖面，将会超过商品住宅交易人口或家庭户的覆盖面。

3、采用划拨、平调、补贴办法征集保障住房建设用地，其成本远高于售价。

从2010年起，上海市在全部房地产供应总量中，70%用于保障住房用地。比例之高令人咋舌。目前还不清楚这种高比例的保障住房用地供给是维持三、五年，还是长期维持。上海市中心城区内保障住房建设成本实际上是在14000-15000元/平方米的水平（这是一个底线成本）。如果有转移支付和政府补贴，开发企业的实际成本也要在8000-10000元/平方米。

上海保障住房建设即便是划拨平调的土地，也是要有成本的，即农田补偿或安置补偿，还有水、电、煤、道路的配套投资。保障住房销售价格和成本之间的巨大差额并不是由市、区财政来填补，而是由市区两级政府下属的国有房地产投资企业分担。譬如上海市一级的保障住房任务是由市属五家房地产开发企业承担的。

4、上海市对按照指令性计划承担保障住房建设的企业嘲称“举杠铃”。

这些企业通过内部财务转移支付的办法，也通过向银行借贷的办法，去努力实现市政府下达的政策保障房建设任务。任务的“杠铃”是举起来了，但举起来的“杠铃”也放不下来了。因为投资如何顺畅的收回，实在不可能有预期，特别是廉租房、公租房。银行对房地产的借贷从来都是短期的，而没有中长期的，哪怕是保障住房。保障住房建起来以后，内要有物业管理费用的补贴才能维持，外要有社会管理和治安成本的追加。保障住房实际上就是一个财务黑洞。所以民营企业、外资企业都不愿意承揽这个活。上海准备以后住宅建设土地转让时，都要明文规定在总开发量当中要交多少比例的保障住房给政府。

上海市在保障住房的新精神、新政策、新措施将给上海甚至中国的房地产带来怎样的影响呢？我看主要有以下一系列的恶果：

1、上海带头否定了中国土地和住房制度改革的现行法律和政策。

这是对上海经济制度改革在一个侧面的倒退和反动。中国的土地和住房制度改革，是由一系列的地方行政法规、地方立法、中央行政法规和全国人大立法确立并得以保障的，现在都被所谓的“地方试点”和“地方行政措施”冲得个七零八落。保障住房的土地供应、住宅供应和覆盖人群至少在“十二五”期间都弄得超过了50%的比重。这是打着公平正义的旗号，悄然将改革的已有成果进行抹杀。社会主义市场经济条件下的住房商品化改革已轰然塌陷。50%的量比界限一突破，量变就发生了质变。在今后的上海，至少是五年内，上海土地和住房的供应体制机制实质性重返计划经济。

2、没有土地、资金支撑的高比例住房保障建设只能是短期行为。

保障住房的土地靠平调、靠强征、靠划拨、靠非财政的国有企业利润转移支付购置、靠对开发企业的契约强求，只有行政基础，没有市场条件，根本难以可持续。保障住房的投入资金没有财政支出的列支，没有土地转让金净收益的10%转移，只有行政命令下的银行贷款和公积金管理增值部分的占用（这部分资金目前还不清楚是公积金借款还是地方政府税外收入划拨），只有对经营性房地产企业的强令摊派，无法使保障住房的资金投入建立在稳定的基础之上。

3、上海保障性住房将陷入财务黑洞和社会治安黑洞。

如果重大工程配套用房基本可以实现投入产出良性循环的话（尽管利润很薄），如果经济适用房通过政府配售可以实现投入销售阶段的勉强平衡（因为物业管理阶段大问题就来了），那么非市场化的公租房和廉租房的建设，其投入和产出根本上就难以平衡了，二三十年都平衡不了。大型居住社区如果成为低收入者的住房保障社区，未来区域的产业提升和社会治安都是一件十分麻烦的事宜。保障性住房将给未来的上海市财政带来长期沉重负担。欧洲政府债务危机就是因为社会福利脱离了经济发展的基础。

4、上海市的城市和人才竞争力将大幅度的下降。

上海的“以人为本”应该依据的是城市定位（四个国际中心）——产业定位——所需人才定位——所需居住房屋定位这么一条顺序线。如果上海市的“以人为本”是以满足低收入者的住房需求（名义上是住房保障，实际上追求的是住房财产财富，实际上是弥补一次次相信房价会跌下来，一次次错失入市机会人的住房财产缺失）为集中标志，让买不起上海商品住宅的人都能够购买经济适用房或享受优惠租金，那么上海市的人才结构根本不能胜任上海城市定位的要求。全国低收入的人群都应该也可以有条件蜂拥到上海市来。

5、上海市将陷入诚信化危机。

现在城市中大喊买不起商品住宅的人，其实主要构成有三：一是刚毕业参加工作没几年的年轻人（主要又是外地来沪工作的新上海年轻人），二是曾经有购买能力，但一次次错失入市机会的人，三是低收入群体。这三部分人其实都通过过去购买或现在租住的方式基本解决了住房问题的人。上海住房问题的解决在过去的二十年当中不是在恶化，而是在进步，是上海历史上从未有过的老百姓解决住房问题的进步。但是舆论从不讲这种进步，只讲买不起房，只讲商品住宅市场价格太高，脱离了收入水平。

现在人们看重的表面上是保障住房，实际上追求的是保障住房背后的产权财富价值。为什么全国各地的经济适用房获得者当中有大量的公务人员，大量的收入和居住都不困难的人群，而真正收入水平和住房水平都低的人，却没有得到最优先的帮助？为什么在经济适用房的配售过程中，花了那么大的人力、时间和金钱成本，依然堵不住大批本不符合标准的人也拿到了经济适用房？根子就在这种房屋拿到的是一种低价，转售出去的时候便是一个市场价格。这当中存在着巨大的财富差额，太诱人了。

保障住房在针对5%以下的城镇和家庭进行配售管控，都是能够基本做到合法、合理的。但是在人口比重扩大以后，在收入标准和财富标准门槛提高以后，势将产生大量的不诚信和滥用案例。

6、上海市商品住宅的市场化价格将会更高。

现阶段由于高比例的土地资源和房屋资源都倾斜到保障住房上，极大地压缩了上海市商品住宅的供应量，一定会造成上海市商品住宅的供应紧张和价格暴涨。

中国房地产市场并没有失灵，失灵的是各级政府没有按照住房改革的要求继续承担低收入者的住房保障责任。但政府不但没有检讨自己的职能缺位，反而指责市场失灵和开发商缺乏社会责任，用闲不住的看得见的行政之手去不断调控那只看不见的市场之手。

中国商品住宅市场价格的过高问题，核心根源并不在房地产业自身，而是在于货币发行和贷款规模的超量。

我们国家为什么会造成货币的流动性过剩和通货膨胀，一是行政开支无监管、无节制，导致尽管年年财政收入大幅度增长，我国的财政赤字也年年上升；二是超量的银行贷款给了国有垄断企业，超量的社会资本（资本市场上的货币）被国有垄断企业圈了过去（可以勾销坏账，甩掉烂资产，注入外汇储备，优化上市报表，插队抢先上市，国内资本市场、境外资本市场、国外资本市场通吃，上市和增发通吃）；三是国家通过印发钞票的办法，收兑企业的进出口盈余外币，形成巨量的国家外汇储备。本来大量的流动性货币已经流入房地产，现在房地产政策的一紧，大量的泛滥性溢出货币就流向了农产品、大宗资源性产品、艺术品，什么都要涨价的新时期就这么来临了。