楼市最暖冬，有空来坐坐

今天是十一月的最后一天，联想到上个月此时写就的【十一月的嚣张】，感慨时间过得真快之同时，也大胆为十二月即将到来的楼市成交冲刺月作出预计。

大约还在讨论金九银十问题的时候，我在不同场合包括博客包括约稿包括采访包括论坛等场所都表示过对于今年金九银十“迟到早退不旷工”的预期，当时的背景是楼市在9月开始抬头成交开始放大，但随之而来的就是十月国庆时同步出台的更为严厉和无理的限购令。

今天再回忆这两个场景，作为对于即将到来十二月楼市的看好，当然看好的是成交而不是价格飙升。截止十一月第三周，我们看到的数据是：商品住宅成交量21.2万平方米，环比上升了5.44万平方米，增幅达到了34.8%。（以上及以下所有数据来自唯一说真话的上海房地产媒体【上海楼市周刊】）。可以说，十一月第三周的数据已经预示着楼市成交开始阴转多云地走出只看不动的阴霾，十一月的嚣张开始在中段之后发力。

另一方面，再来看看另外三组数据：十一月第三周的商品房新增供应22.05万平方米，环比下降34.74%；同期，除了上述商品住宅成交大幅提升之外，商办类物业的成交也环比上升了16.21%；成交均价方面，住宅上升9.69%，总体上升达到16.2%。

大凡一个读者看到这么多数据会感到无所适从，因为只有做研展的人才会从中发现乐趣。那么接下来就为读者进行以上这些“数据话”之后的大白话：

第一，   数据显示，楼市成交开始放量，这背后隐匿的原因就是之前在【十一月的嚣张】中所提示的那样，部分开发商出于年底回笼资金的需要（而非资金链断裂），特别是上市房企出于财报的考核压力，开始“老盘折扣，新盘低开”了，这是时间和观望给予甲方最大的双顶压力，我们看到上周新开的尚都国际、绿地蔷薇九里、西上海名邸、合生城邦、新城西尚海、金地天御和鸿旭豪苑等七个新开楼盘，都有不同程度的优惠，即新盘低开。同时，我们也看到，万源城“3万购车位+全款97折”、万科锦源的“限时限量限房源，折后再减8-12万”以及新弘国际城的“报价降一千，优惠可面谈”等等名目繁多的让利和优惠。

第二，  目前的成交分析中，高端物业还在扛，而且扛得比较成功。我们不仅没有看到这些高端物业有大幅降价和让利的表现，而且根据各自不同情况还有所溢价。这其中的原因，有高端物业本身的价值抗跌性，也有高端物业本身不以流量考核自身业绩的“不着急”心态，更有高端物业随行就市地根据市场嗅觉而动态调整的必要性，而正是他们这些小众数量的大宗标的，直接拉升了上周上海整体商品房销售的均价体系。红色的调控，对高端物业的打击是有限的，一如粮食汽油等生活必需品涨价，并没有打击到那些“舞照跳马照跑”的人群。

第三，   在出台了很执拗却很无理的“只须跌价不许涨价”政策之后，开发商的应变也很敏锐和具有针对性，只须在推盘顺序上调整以往从差到好形成低开高走的顺序，将中端产品先行上市然后看市场反应，如果反应消极那么后续用优质房源面市来实现隐性降价，反之则将低级房源面市混淆整盘形成热销下的以次充好价格隐性提升，一个平静而无波澜的价格体系下，蕴藏着多少波涛汹涌的产品排列组合，数字模块在房地产中的运用让不涨价也成为“下有对策”的活学活用。

第四，  商业物业开始发力。上周我在某房地产专业网站给投资者将商业物业投资，我并没有符合那些砖家因为住宅被调控而全面看好商办物业的观点，但我也承认在大量住宅消费被成交之后，商业的价值将会得到体现，而对于消费者而言，对于业态的评估远远大于单一对于区域、形态、租金和品牌的愚忠。如果说“地段地段还是地段”是住宅的金科玉律，那么“业态业态还是业态”才是商业地产恒久不变的评估标准。世博会后，上海的国际形象在放大，上海的流量经济也会在未来爆发出能量，今天再看那些道貌岸然的市井专家们一年前的预期“世博会后，上海房地产要跌了！”之言论，如今甚嚣尘上的“后世博时代”是给他们黑西装上插上一支末日的白色胸花。

十二月，历来是楼市中开发商结账、结款、过冬、过年的尾声期，但是纵观整个十一月中下旬，甲方的松动是显而易见的，而消费者在历经多次被调控预言所误导之后也开始变得心平气和地理性——首先是心平，妄想楼市跌一半的现在已经属于奥特曼般痴人说梦；其次是气和，消费者自身对于居住的需要和中国传统的“有房子才有安全感”已经不分男女地平抑了他们发泄对于房价不满之后的局部妥协；最后是理性，在对于折扣预计中，之前我曾预计的15%已经基本被市场兑现，消费者的要求也被自己的欲望很好地控制着，所以有折扣就入市的态度体现得比较明朗。

这个十二月，预计供需双方都会忙碌，毕竟，快过年了，整个2010年即将过去，“你买房了么&你完成指标了没”两个问题问向每一个辛苦一年的总结报告之字里行间。

这个十二月，天气不冷无需包裹自己，去售楼处喝杯暖茶谈谈吧！

尾声：

值此一年一度的搜房思想力博客评选之际，请为我投票

如果你认同以上观点，请登录http://news.sh.soufun.com/zt/201011/sixiangliblog.html给我评语。

如果你不认同以上观点，请登录http://news.sh.soufun.com/zt/201011/sixiangliblog.html为我勉励。

我未必是具备这个抬头的那些人之中的人，我只是希望可以缩短距离。