10亿平米土地闲置不能全赖开发商

近日，一篇标题为《房企10年囤地12亿平方米，足够1.2亿人居住》的文章广被转载，引起业内人士的强烈关注。主要是数据之大颇让人心惊肉跳，其次是开发商又被推在了“罪无赦”的审判台上。这事值得分析一番，以正视听。

该文章所说现象部分属实，但被夸大化和情绪化了。国家统计局数据显示，2000－2009年，全国房地产企业购置土地面积33亿平方米，而完成土地开发面积仅有近21亿平方米，简单计算可知，约12亿平方米土地未被开发，但这其中并没考虑部分土地出让后又因各种原因而被政府收回。按国家一年不开发即为土地闲置的规定，预计近10亿平方米可能属于闲置用地。

近十年来，造成巨量土地闲置的原因非常复杂，但罪责全归房企就失之公正了。今年初，国土资源部副部长贠小苏曾公开表示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，54％左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。一万公顷相当于1亿平方米，当时看到此新闻，我就怀疑副部长是不是将10亿平米误说成了1亿平米，这个暂且不谈。一半以上闲置土地由地方政府造成却基本属于事实，原因主要包括动拆迁难和城市规划调整。

这又与土地出让方式有很大关系。2004年“8.31大限”（8月31日之后经营性用地出让实行招拍挂）之前，我国经营性用地多采用协议（少数为划拔），很多地方政府在出让合同中对企业开竣工时间约束的很宽松；而且，2008年之前，我国经营性用地多采用“毛地”出让，也即在完成动拆迁之前，政府就将土地卖给了开发商，而近些年动拆迁的难度越来越大，许多土地因此而形成闲置。另外，在我国很多城市中，往往一届领导一个想法，存在随意、频繁修改城市规划的现象，城市规划和用地性质变后化，部分已出让的地块自然被迫延期开发。比如，今年8月被媒体狂炒的1457宗闲置土地“黑名单”确有此事，笔者曾看到过，这些地块多是在2005年之前出让。

其次，这些闲置用地“足够1.2亿人居住”的说法很不靠谱。首先，即便有10亿闲置用地，也多属非住宅用地，硬将其臆断为住宅用地实在牵强，即便是假设为住宅用地也不合适，因为很多非居住用地的所在位置、地理条件、产业功能等特点决定了不能作为居住用地出让。另外，文章中“以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算”，这一容积率明显高估，实际上过去十年全国城镇新建住宅小区的平均容积率绝对不会超2。处处高估和多算，最后得出“足够1.2亿人居住”的结论，难免夸张。

至于大开发商拥有较多的土地储备，以及通过分期开发变相囤地的现象，确实存在。近几年全国地价涨幅，比房价更疯狂，所以导致部分房企囤地的利润率，比开发后卖房的利润率还要高。土地是房地产开发行业的基本生产资料，大企业为了可持续经营，保持较大规模土地储备无可厚非，政府更应关注的是制定有效的政策措施，并落到实处。比如，针对项目分期开发造成的土地闲置问题，国土部早已规定限制大幅居住用地出让，但地方政府不遵守，又奈之何？

国家清查和治理土地闲置，已进行了五、六年，实际上政策并不复杂，而难在执行。大家不妨想想，一半以上闲置用地的责任在地方政府，地方政府又怎好意思对囤地企业下狠手呢。所以，国家要想有效治理土地闲置，既要棒打不守法之开发商，又要动真格的的管好地方政府。

今年9月下旬国土部和住建部联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定：严格查处囤地炒地闲置土地行为，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处，对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。但愿国家在查处闲置土地方面，对企业和地方政府（官员） “两手抓，两手都要硬”。“9.29新政”中又提出，对房地产开发企业土地闲置其新购置土地和融资行为。按此严厉的政策取向，预计未来房企和地方政府都会受到制约，而既有的存量用地将会加速开工，对于增加住宅需求、进而稳定房价发挥重要作用。