加息对楼市是“温水煮青蛙”

前天晚上，加息活似从天而降，无论是民众，还是专家，都没有一点思想准备。从资本市场看，昨天股市大盘毫发未伤，甚至以微涨收盘，而地产股却惨不忍睹，以3.5%的幅度领跌各行业。

这可就有趣了，加息并非针对房地产业，缘何房地产业却“伤得最深”？众所周知，房地产业是资金密集型产业，而融资构成中对信贷依赖度非常高。大部分开发企业资产负债率高达70%左右，全国六成以上的购房人使用贷款，而且大部分贷款成数超过五成。本次加息属于平衡型，基准存贷款利率皆上升0.25%，所以将同时增加开发商和购房人的贷款成本。

地产股大跌，很多人就认为这对房地产业影响深重、立竿见影，实际上，远没那么邪乎。地产股自“9.29”新政出台后就持续上涨，原本就有点非理性了，此番加息消息一出，顺势调整，是必然的。对开发商而言，现在的最大问题是搞不到贷款，倒不是利率高低的问题；对于投资投机性购房需求，由于全国一刀切的“三贷限贷”、“外地限贷”，同样是贷款难的问题。

反倒对于自住型购房者，加息实实在在的提高了他们的购房成本，因为越是中低端购房者，越是贷款成数高，反倒是那些不差钱的富人可能全款购房。没有完美的政策，原本抑制通货膨胀和资产价格上涨的加息政策，反倒更多的提高了自住者的购房成本。

除了直接增加建房和购房成本之外，加息对于房地产市场的间接影响是持续的。今年提高了四次存款准备金率，但其效果抵不上一次加息，加息是货币工具中最有力的工具。历史经验表明，一旦开始加息，就会有第二次、第三次，甚至更多，这将是一个通道。比如上一轮加息从2004年10月开始，直至2007年12月，共计加息九次。

加息对于房地产市场的影响，必须经历一个由量变到质变的过程。一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程。有两个加息节点比较重要，一个节点是加息周期过半，另一个节点是最后一次加息，相较而言，后者更重要。这就是所谓的“温水煮青蛙”。尤其是在市场向好的时候，比如2004年-2006年总共加息才三次，对楼市几乎没有影响，只到2007年创纪录的一年连续加息六次，方才对经济、股市、楼市产生显著影响。

所以，针对本次加息，房地产市场实在不必恐慌，这一举措给人的心理影响，远远大于实际影响，区区0.25%，实在难言有多厉害。实际上，一次加息对楼市的功效，远远小于当前的限贷和限购措施。

值得关注的是，本轮第一次加息与上轮加息的背景略有不同，2004年那次国内经济偏热、投资过热、楼市火爆、房价高企，国外经济向好；而当前则是发达国家实行宽松的货币政策，国内经济稳中略降、通胀初现、楼市和房价趋于降温。自去年底开始，房地产调控接近一年，尤其第三波调控9月29日才出台，房地产市场正在降温过程中。此时加息，对于楼市有点“雪上加霜”的味道，其影响超过2004年那次。

在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，全国楼市降温的速度将会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。然而，市场将会分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现，将优于对贷款依赖度高的中低档市场。另外，三季度新增外汇储备创季度新高，热钱可能加速流入，这主要与人民币升值预期有关，加息可能进一步吸引外资流入，部分游资会否进入楼市，从而推高高端物业价格，值得观察。