上海房地产调控细则点评

此次上海市细则不是仓促出台的，而是做了较长时间的精心准备。是在国家9月30日启动第二轮房地产政策调控的背景下，结合上海实际状况及时颁布的，表明了上海市政府对房地产市场调控的态度和决心。中国房地产调控政策今年呈现两轮高频特征。

上海的调控细则有限（限购）、有压（压价）、有松（提前上市）、有保（保障住房），相对比较全面。在长三角地区乃至全国，都会起到示范借鉴作用。

 细则中有的政策将对上海房地产市场产生长远影响，如土地供应向保障住房和中小房型倾斜、超大规模推行保障住房；如房产税的试点工作。有的政策则着眼于当前高企的商品住宅市场价格，期望在短期内予以有效遏制，如限外、限购、预售政策。

金九已现，银十不再。上海在今年第四季度和明年一季度的半年时间内，购房者将因新政推迟购房，再次陷入观望，商品住宅交易量将继续维持大幅收缩的局面。而其交易价格明显上升的势头定会得到有效遏制，但是否会调头向下，甚至出现明显跌幅，还需要得到市场检验。开发商拿地意愿重新走低，拉长开发周期，缩短开发战线，减少市场推量，再次成为企业的主流市场策略。

上海一户家庭限新购一套房政策并不是首创，在此之前，北京、深圳、厦门都已推出此类政策。在认房又认贷的条件下，改善型需求也将陪伴投机性需求一并受到压制。银行和公积金房地产信贷实际上都已转向符合条件的首次购房者，而不再鼓励或惠及多套房购买者。那些根本不需要贷款购房消费者，现在也只能在沪新购一套房。作为上海房屋的投资者，目前条件下只能将投资货币转向非商品房的实物资产、金融商品和实业。外地的调控实践已经证明，限购只能在短时间内压缩成交量，而并不能对房价下跌产生实质影响。

上海今后五年新增保障性住房100万套，同时放宽廉租房准入标准，大幅度提高廉租房中的实物配租比重，对土地资源已高度紧缺的上海，无疑是一项巨大挑战，也是一场大跃进（2009年上海市全年商品住宅交易量是15万套）。因为这将改变目前上海城镇居民只有比重百分之几的人能够享受到保障性住房的状况，保障住房覆盖面和商品住宅覆盖面的现行供给结构将发生重大调整，甚至是颠覆性的变化。现在还不清楚这百万套保障性住房中，是否包括存在争议的重大工程配套用房（即拆迁安置房）这一形式。

保障性住房的大量增加、动迁安置用房的提前上市，都会改变市场的供给结构，从而对市场均价产生稀释和平抑作用，也会对调整市场价格上升预期起到明显效果。上海乐意看到也支持政府在提供保障住房工作中，发挥更多的职责。

在大部分土地资源阶段性地集中于保障性住房和中小套型普通商品住房的时候，会不会造成市场上中大套型商品住房由供给不足而形成的价格上扬？在中低收入者改善性住房需求受到一定程度的首付和信贷制约时，那些不依赖银行贷款而购房的投资者会不会拥有更多更好的商品住房？对开发商预征有级差的土地增值税，会不会消弱新材料新技术新设备的使用、装修房比例的提高、居住生态环境的改善？这些由于政策的双刃剑作用而可能产生的衍生负面效果，同样值得我们关注。