“沪12条”，一剑封喉的调控利器！！！

2010-10-10 11:06:22

“沪12条”，一剑封喉的调控利器！！！

——十年地产营销实战专家谈新政（第一季）

——一旦让调控开始，它就不会轻易结束……

国庆长假的最后一天，上海房地产调控细则终于露面。继七部委展开新一轮房地产调控系列政策之后，作为楼市泡沫的重灾区，上海细则的出台可谓众望所归！！！

上海细则共计12条内容，不妨简称“沪12条”。基本上全面贯彻落实了七部委相关文件精神，调控目的主要是抑制投资投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头；其次是加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。下面鄙人结合调控政策的重点做些补充说明，一千个读者眼中，有一千个哈姆雷特，而一千个专业人眼中，也有着一千种政策解读，问题是，你应该信谁？？？

第一，限制多套购房行为。 “沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”从调控手段分析，限购属于行政命令，可以新购一套。

顾哥解读：作为主持营销实战工作十多年的鄙人，相对更清楚楼市泡沫的推波助澜绝非那些所谓的刚需或者改善，而是动辄调动千万乃至上亿资金，购买十几套乃至几十套的职业炒房人，这条可谓打蛇打七寸！！！

第二、是属于信贷政策收紧。“沪12条”严格落实了首付不低于30%、第三套及以上住房停贷、不能提供1年以上的个人所得税缴纳或社会保险证明的外地购房者停贷、禁止消费性贷款用于购买住房等政策。除此之外，还限制了公积金贷款：对购买非改善型第二套住房家庭的停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷！！！

顾哥解读：这一点上海领先于全国其它城市。信贷政策的全面紧缩，将对于投资投机性购房行动起到源头截流的功效！！！

第三，关于增加保障房的供应。 “沪12条”提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。”保障性建设规模基本上算是全国最大，按上海2008-2012住房建设规划，新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。而“十二五”期间将增加到100万套，尤其是廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。五年后，上海市的保障性住房建设规模和保障水平，极有可能达到全国第一。

顾哥解读：这不仅使大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品住宅市场需求，稳定房价起到一定作用。当然，出于职业化的考虑，顾哥还是建议再保障房的申请和分配制度上能出更加详细和可执行的细则，这对于更好的规避中介环节的人为造成的分配不公具有实际的作用！！！

第四，严格细化和土地增值税。土地增值税的预征其实早已山雨欲来，在414新政推出的前期，在北京就有过相关的政策，“沪12条”：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”

顾哥解读：如此精细化的可实施性较强的土地增值税增收方案，毫无疑问上海是第一家。由于今年绝大多数楼盘售价都远远超过了去年均价（通过行业内部调研和部分学者的一线调查，部分区域是超过100%的），所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。当然不排除个别楼盘逆市涨价来体内损失体外补，不过我想，这种顶风作案的危险应该远远大于机遇，在中国，和政府对抗，结局大家都懂得！！！

第五、一些相对补充性的政策。比如：明码标价、一房一价，这将抑制开发商随意涨价行为。再如，项目预售标准的提高，即完成至主体结构封顶并通过验收才能进行项目预售，这些政策的实施能够更好的维护购房人的权益。另如，被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。这将增加二手房市场中的普通住宅供应，有助于缓解此类房源的紧张局面。

顾哥解读：对于上海预售标准，顾哥一向是非常认可和欣赏的，当很多城市楼盘出零零线就能预售开卖而言，上海早在很多年前就对楼盘的预售条件做出了很保护购房者的规定，多层的结构封顶、高层做到2/3，这点很重要！！！

第六、房产税实施试点的倒计时！！！ “沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说！！

顾哥点评：房产税依然是楼市调控最具杀伤力的“终极调控大杀器”，事实证明，只有在持有环节进行针对性的税费调控，才能从根本上解决畸形的楼市和“空置率”问题！！！房产税将持续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。

最后，谈谈以上针对性政策措施对于楼市后市的影响，之前鄙人在文章中多次提到，上海一直是中国房地产高泡沫和投机性资金涌入的重灾区，而且在本轮调控持续半年之中（414调控），上海就一直属于温和和跟随派，之前出台的上海调控细则基本上缺乏实质性内容，因此从这次10月7日上海“12条”的出台，可能已经透露出决策层本次调控的压力所在，这次看来不“杀鸡儆猴”，给高热的楼市放点血，民心将大受影响，因此，我对于本次调控还是有一定信心的，关键在于执行的落实到位！！！