第二轮房地产调控政策效果依然存疑

9月29日晚七点通过广播和视频，人们知道新的调控政策出台了。从出台的过程和内容看，相当怪异。

1、公布时间抓了节前的最后一个时间窗口。因为到了30号，人们放假喜迎国庆，已不适合出台紧缩性的政策。毕竟这种政策并不是被所有人所欢迎的。

2、不知道是什么时间制定或开始执行这些政策。没有看到完整的文件编号和文件内容，而是在29日通过新闻报道的形式予以公布。此乃非常规的做法。

3、不知道是什么部门颁发的调控新政。报道只说有关部门，非常模糊，反映出准备工作仓促，决定也仓促。中国有信访领导批件比法律判决更管事的现实，现在又看到了新闻报道比政府部门更管事的现象。

4、证券市场竟然反身向上。从去年12月到今年9月底，凡是房地产调控政策的颁布和从紧消息的流传，中国证券市场都是应声大跌；凡是房地产调控政策放松或改变的消息流传，中国证券市场都是一片飘红。唯有这次，气壮如牛的调控政策又来了，30日的证券市场竟来了一个单边上扬，而且房地产板块引领大盘涨幅，一反常态啊。为什么？是因为调控政策的严厉性比市场预期的要小的多，人们高兴啊！

从去年12月国务院常务会议的“四条”，到今年1月份国务院办公厅的“11条”，再到4月份国务院的“十条”。今年第一轮的房地产政策调控动作频频。从执行效果看，对房地产市场成交量影响较大，而对成交价格影响则相对较小。从8月份起，随着政策效能递减，各地房地产市场出现了明显的回暖趋势，交易量有所放大，交易价格止跌回升。与此同时，我国政策保障房的建设步伐进展缓慢。房地产政策调控的效果目标没有达到决策人的预期。主张继续从紧的社会舆论逐步高涨。

进入9月份，国家有关部门先期出台了针对土地市场、公租房建设的相关政策，月底为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

纵观本次调控政策的主要看点大致如下：

1、严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责任。

2、暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

3、抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

4、支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

5、推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

6、切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。

7、对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。

8、调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

9、加强土地增值税清算稽查:重点对象是定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目。

今年第二轮房地产调控政策的颁布，既是对第一轮调控政策的细化和重申，又体现了政府从紧推行房地产调控政策、实现调控目标的决心。

政策特点主要有：

1、有紧有松，以紧为主。主要体现在房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的。

2、有虚有实，以虚为主。问责制、房产税、对违规企业限融资限购地以及土地增值税清算核查，都属于警示性和预告性调控，而恰恰这些方面都是人们的关注重点。

3、有近有远，以近为主。政策出台选择在“金九银十”关键时刻，以期遏制正在升温的交易量和交易价格，改变人们对市场的预期，确保2010年全年的房价不能过快上涨，以近期政策效能决定远期政策的力度和出台时间点。

从当前市场力量和行政力量博弈的状况看，行政力量主动，总有先发优势；市场力量被动，但也存在后发主动；双方高度胶着，势均力敌。因此我国房地产今年第四季度的政策效果作用和市场演变走向依然有待观察。

今后的主要看点是：

1、政策在地方的执行力度。地方的执行力度不仅仅是要看地方政府的，还要看身处地方的各类企业的，如各商业银行、房地产企业。政策在地方的执行还受到经济发展状况、土地和资金供应状况等因素制约，比方说保障住房的建设速度和规模，各地的情况都不尽人意。

2、政策在市场的落实程度。第二轮房地产调控政策的目标毫无疑问就是房价，但是房价高企的问题有货币发行、信贷和储备的因素，有财税税率、结构和总量因素，有土地稀缺和价格选择因素，当然也有投资人市场预期和投资品种的因素。这些因素，房地产调控政策力所难及。

3、房产税试点的推进速度。房产税社会争执了多年，人们对房产税的心理承受能力已有所强化。很多人原以为第二轮调控是房产税的推出，但实际情况是仍没有实质性动作，依然是警示性语言，仍旧没有明确的时间表和明确的试行城市。

4、新政自身的严厉程度。多套商品住宅的投资人，相当一部分已经不再依靠银行贷款作为购房支撑，反倒是低收入者有的连购买首套房三成首付和优惠利率贷款都买不起。多年的调控实践，受冲击影响最大的群体都是中低收入欲入市购房者和改善型购房者。近几轮的房地产政策调控只影响交易量、难影响价格的经验教训值得总结。