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在一定的约束条件下思考物业税的开征
2010-09-29 17:43:13——访著名财经评论家叶檀博士
胡舒立与叶檀两位才女,在中国财经界可以说是无人不知,无人不晓。对两位才女都比较熟悉的畅销书作家吴晓波描述她们的江湖地位时称之为“北胡南叶”。没有细细地推敲其中的含义,只是从字面意义上理解为:北京的胡舒立与上海的叶檀两人都是中国财经论坛上最知名的职业女性。如果以祖籍而论,则是:叶南,胡亦南。她俩的祖籍都是在浙江的杭州湾……
豪宅网总编朱晓红与著名财经评论家叶檀博士合影
前不久我们就当下最热门的话题“实征物业税”的问题采访了“南叶”——叶檀。在长达两个多小时的采访过程中,历史学博士出身的叶檀老师谈到了中国开征物业税的在法理上的冲突,在施行技术上的难度,以及在土地公有制约束条件下变形的必然。
对于变形的物业税(资本利得税),叶檀认为这不是最好的路径,但是在公有制约束条件下这是唯一可选择的路。对于“资本利得税”的开征,她不认为:会使楼市由阴云密布变成朗朗晴空;会使万民期待的房价很快跌下来;最好的结果也不会让地方政府的土地财政很快结束;最好的期待,也只是燃油税再版,在相当一段时间内,卖地生财的地方政府都会享受双份的红利;对于短时期仍然是“政府得利,百姓吃亏”的格局,她也丝毫没有否认!
尽管如此,叶檀还坦诚自己是开征资本利得税的积极倡导者,支持者。对于来自理论界、社会上占上风的反对呼声,她无所畏惧,而是接二连三的撰文力挺。她觉得,虽然在特定的制度框架下,无法实施房地一体化的物业税,但长期的“资本利得税”比起反手为云覆手为雨的运动式调控还是一种进步。她期待“以税代调”,能让政府之手闲下来,让市场之手忙起来,让直接卖地的寻租的机会少一些。
对于期盼“彻底一点,再彻底一点,索性让土地私有化”的激进思想,叶檀认为这是理想主义的狂热,不具备操作性。到是实行“资本利得税”产生的社会振荡会小一些。首先,她认为按照目前流传的几个版本来看,资本利得税暂不涉及低收入的底层人群(在套数、面积、时长三把尺子的丈量下,很多人群都在免税之列);其二 中、高收入的人群对与资本利得税承受能力较强,不会有太大的反弹,同是藉此可以调节贫富差距;其三 实行“资本利得税”加大投资成本,可以适度抑制投资炒房行为。
满身斑点的中国式的物业税还没出台就遭到来自理论界和相关利益群体的攻击。对此,叶檀认为,改革就是利益的重调整和再分配,得益者兴高采烈,失利者老泪纵横,这是一种条件反射。这需要时间去化解,估计在上海引起反弹的能级会大一些,因为上海有两套以上房的居民不少……
学历史出身的叶檀博士不仅长于对楼市,对税改经行历史的观照,还习惯于建立国际上的坐标系,对德国的住房制度她很推崇。最为可贵的是,读了半辈子书的复旦博士,说话行文当中不见丝毫的书卷气,常常是一步到台口,看似率性,实是一种禅悟。她觉得对于物业税的思考要放在一定的约束条件下去思考,天高不一定任鸟飞!“资本利得税”只是开征物业税的切入点,在实征的过程中,要有一个去粗取精的再加工过程。让繁杂的税种厘清,让新税制部分取代土地税,最终全部取代,从而使政府摆脱土地财政,形成稳定而不是暴富的收入,成为可以不为高房价买单,可以理直气壮说话的政府,极具公信力的政府。对于税制改革选择渐进性,她深表赞同,她觉得:税改如同经济发展的进程一样,需要由先发展过渡到边发展边规范,再到先规范后发展。
后记:在财经界知名度相当高的叶檀博士,社会活动相当多,时间管理对她现实而有意义。惜时如金是她的性格特征之一,但她不吝费时倾听来自社会方方面面的意见。“没有社会的源泉,我们的写作就会陷入空洞”,所以她给很多人的影响是平易近人,而不是大牌!采访之后,我们感觉叶檀是一个很真实的人!“真名士见本色”是对叶檀真实的写照。
作者:朱晓红 胡莲娜
备注:物业税小知识:
一、物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
二、资本利得税是对资本收入(低买高卖资产所获收益)进行征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。
1、大众"物业税"版本:
正和笔者分别参加过的上海"头脑风暴"、天津卫视、凤凰卫视"一虎一席谈"三次节目中,财政部科研所所长贾康、中央财经大学税务研究所院长刘桓等透露的意思那样,像他们心中的物业税:①第一套免征,第二套征。②商业性经营性住房先征,一般住房则先从豪宅、别墅先征起。对大户型先征。
2、上海传说新"房产税"版本之一
借用原房产税条例,做一修改。市场传言为:主要内容是①以市场估值确定房产总价;②采用过去改革的渐进式方案:老人老办法,新人新办法。即在此次新房产税出台以前已买进住房,无论几套均不征税。此外,对今后的新房,人均70M2以下的不征,人均70M2以上的多余房要征税,税率为估值现价的千分之八。即第2-3套房,房价400万的,年缴3.2万税。
3、上海传说新房产税版本之二:
对市场传说之版本之一做重大修改,即①仍以市场估值来确定房地产总价。②人均70M2以下不征,即户均三人在210M2以下不征。③老人新人,老房新房都要征,但第1-2套普通房不征,第三套都要征税。④税率为估值总价的千分之八。
房产税版本一
一个方案是"老人老办法",即在新的房产税没出台前买的房子都不。征税,而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征;第二套方案则是新房和老房都征税,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管新房还是老房都征收。
房产税版本二
除上述"新老划断"方案外,另有四个方案:其一,按照房屋总价的6%。或者8%。征收房产税;其二,按照人均60平方米或者人均70平方米为界限;其三,按照区域划分,以环线、在空间区域征收,不是这个区域的不征;其四,以三套房为界,即针对三套房以及三套以上的。
其实这些炒房者能把握好利益部分的支配问题,拿炒房利益这些钱去创业去办实体,
那么国家也开心,怕的是创业搞实体还没炒房赚钱省事,继续炒房投机那是最要命的,这样对一个社会经济持续发展是不利的,房地产市场终归会发展成一个理性、平稳、规范的市场,这也会照成中介行业3-5年之内会淘汰很多公司和人员,不过我坚信我门浩坤公司还会有,当然我也在哈哈,以上纯属本人无聊幼稚言语多多理解、、、、、、、、