房地产二次新政核心不能变

媒体报道，从9月中旬开始，住房和城乡建设部（下称住建部）、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。此前，国务院已经要求住建部和银监会对8月以来房地产市场的“回暖”情况进行调研。

这次检查受到社会普遍关注，与房地产二次新政预期密切相关，如果房地产现有新政的落实情况不佳，房地产市场持续回暖，预料可能会推出二次新政。

推出房地产新政的宗旨主要不是为了抑制房地产泡沫，而是防止中国经济借由房地产渠道空心化、虚拟化，因此，新政必须从中国经济未来的大局着眼，明确激励机制要彰扬什么样的经济模式，抑制什么样的经济模式与投资消费模式。从这个角度出发，房地产不存在二次新政，只有以抑制投资、恢复消费功能为目标的一以贯之的宏观调控。

摧抑二套及二套以上房贷非常必要，抑制房贷的目标非常清楚，降低房地产的金融杠杆率，使银行不再成为房地产投资者的弹药库。给二套以上房贷单独加息，是减少投资的题中应有之义，现在以及今后，都不应该为了短期的GDP等数据漂亮而有所动摇。

事实上，在7月份一些银行放松二套、三套房贷之后，监管层进行了严厉的监管，目前房贷控制较为严格，为业绩发愁的银行叫苦不叠。要注意的是上有政策下有对策，主要表现在通过消费贷款暗度房地产贷款之陈仓，年中我国消费贷款不正常上涨在很大程度上与房地产有关。另一个漏洞则是银行间与地区间的联网，北京居民在海南购房，通过虚假的纳税单等满足监管条件，在不同银行贷款能否无法得到及时反应，信息割据各把一方成为监管盲区之一。

要抑制投资与投机性购房，仅靠抑制房贷是不够的，必须通过税收机制进行激励与惩戒。

我国是个资源贫乏的人口大国，处于从低端工业化向中高端迈进的关键时刻，我国的税收与经济大势相逆，对于实体经济征收重税，而对于房地产、股市等投资资本却青眼有加，资本利得税或者轻如鸿毛，或者却迟迟不出炉。政策取向上出现悖反情况，政府一方面在极力抑制房地产泡沫，但宽松的货币流动性与税收政策却在鼓励房地产投机。

征收房地产保持税或者累进利的资本利得税势所必行。

房地产投资之所以如此盛行，主要是普通工薪阶层的财富因为负利率受到剥夺，而权贵阶层却通过房地产投资营造出一夜暴富、全民眼红的财富效应，在目前情况下，征收资本利得税、为实体经济降税，减少货币流动性，鼓励资金流向实体经济，是减少国民对房地产投资的热衷程度。

房地产利得税并非新税种，早在1986年，国家税务总局所颁布的《个人所得税法》中就规定，个人转让居住5年以上的、家庭惟一生活住房享受免交个人所得税政策，其他交易均须交纳个人所得税。当时的规定是交易后自觉申报，现在改成“先税后证”，也就是不纳税不能办理产权过户。个人所得税的税率是成交价与原价差额的20%，或者是合同价的1%、2%（视持有年限与商品房的性质而定）。为了鼓励房地产市场发展，房地产个人所得税“变性”后，完全失去了原来的作用，仅仅成为多如牛毛的房地产固定税费中无足轻重的组成部分，边际效应下降为零，因此才出现了在货币刺激下房地产十年狂涨的黄金投资期。

征收房地产资本利得税同样不会损害大部分普通收入阶层的利益。我国的房地产大部分掌握在拥有雄厚资本的人手中，或者有能力调动金融与房地产资源的人手中，征收级差式利得税获利越多者纳税越多，交易越频繁者纳税越多，普通工薪阶层或者只有一套自住房，或者拥有一套为子女购置的商品房暂时出租获利，基本不会受到级差式资本利得税的负面影响。更重要的是，资本利得税可以为实体经济与普通消费者的减税打下基础。

我国的房地产调控进入深水区，只可进不可退。国家统计局改革房价统计办法、房价与房贷调研可能引来二次新政，不论房价的暂时涨落、不论房贷松紧，收紧房地产的金融杠杆、增加资本利得税、减少实体经济税收不能变。

我国从来不缺朝三暮四、朝四暮三的政策调整，而是基于未来百年的对于经济结构调整的执着，与坚定的可以忍受经济数据暂时下挫的大局观。