量升价别涨，否则还有第三波调控

近期的房地产界颇为闹腾。一方面市场开始回暖，另一方面政策面阴风阵阵。尤其值得关注的是国家权威媒体的声音。近日，人民日报发表评论文章，认为近期楼市成交量上升，价格下降，呼吁继续坚持调控楼市不动摇。新华社文章指出，市场“回暖”不足信，部分区域房价抬头迹象值得警惕，政府及相关机构应认真贯彻落实中央调控政策措施。

这不禁让我想起了半年前的相似情形。去年12月，以“国四条”出台为标志，房地产调控拉开序幕，今年1月进一步出台更加严厉的“国十一条”。然而，市场仅仅调整了二三个月（其间包含春节淡季因素），便重新回暖，地价房价联袂上涨，尤其是3月16日北京一日惊现三个地王，直让人们大呼看不懂。

其后，新华社和人民日报持续发文质疑和批评房地产市场的非理性上涨，尤其新华社连6篇文章，从不同角度剖析了行业的弊与罪。于是业界人士纷纷猜测，这两家官方色彩浓厚的媒体，是在官方授意下发动舆论攻势的。后来新华社相关人员站出来澄清：没这事。可巧合的是，4月中旬国务院便出台了“国十条”，一时间被称为史上严厉的调控政策。

当前情况，与彼时有很多相似之处。首先是楼市回暖。经历5-7月异常低迷之后，全国商品房成交量持续增长，尤其是一线城市表现突出。8月份，全国商品房成交量环比7月增长6.5%，而上海、北京、深圳等少数城市则猛增五成以上。可同比去年8月，这些城市的成交量依然明显下跌。这就说明，市场属于恢复性反弹，主要由开发商推盘量增加和自住需求释放所致。市场形态尚属健康。

然而，详察价格，则忧大于喜。实际上从5月恒大地产率先降价以来，一些大型地产商纷纷推出促销措施，这使得他们的楼盘在淡市中逆市热销。在这种情况下，全国房价出现调整。以全国70个大中城市房价指数来衡量，6月出现15月以来的首次环比下跌，虽然跌幅仅有0.1%,然而其后的7、8两个月，房价环比皆持平，其中8月的二手房价格已经由跌转涨。这表明，房价已跌不下去了，随着近期成交量的持续上升，尤其是部分投资投机需求的随行就市，接下来房价上涨的压力正在快速增大。

众所周知，本轮调控矛头直指房价，即遏制部分城市房价过快上涨的势头。商品房成交量恢复性反弹，总体上讲是好事，况且前几个月成产量急剧萎缩的重要原因之一是开发商不愿推盘。然而，在市场下行周期中，一般量价齐跌和量涨价跌持续的时间非常短，市场的力量终究会将形成量涨价升的格局。除非利用行政手段进行强力干预，打破市场内在的作用机制。

当前的尴尬正在这里。房地产政策已经出现“审美疲劳”，虽然它是史上最严厉的政策。为了防止房价重新上涨，总理、副总理、部长、副长、市长们隔三差五的就会表态，要求房地产调控政策继续从严落实。几种群体正在激烈博弈：买方和卖方、政府和企业、中央和地方、银监会和商业银行。而这几种博弈又可以归结为市场和政策的总博弈。

就目前形势而言，如果政策不加码，市场胜出的可能性很大，也即成交量继续增长，房价止跌反弹。政策天生比较矜持，频繁变化的政策不利于稳定市场预期，也会造成市场剧烈的振荡，更何况还要考虑到房地产调控对宏观经济的影响。既然“国十条”已经是史上最严厉的了，那么如果再出更严厉的措施，很关键是要把握新政的内容和严厉程度。

刚刚结束的夏季达沃斯论坛上，传出一些涉及房地产政策动向的声音。温总理关于房地产业的表态可谓中规中矩，重点强调了稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。国家统计局局长马建堂认为，房地产调控措施对经济产生的影响不会很大——可以理解为即使进一步调控，也不会伤害经济。另外，据新浪网前方报道团调查，超6成的达沃斯嘉宾称楼市尚未见底，反映出这些颇有份量的嘉宾们的主流观点是：房价还应调整一段时间，或者说还应下跌一些。

如果说去年12月的“国四条”是本轮房地产调控第一波，今年4月的“国十条”是第二波，那么会否将会迎来“第三波”呢？房价若明显上涨，恐怕也就不远了。