上海成交量跌40%有忽悠嫌疑

上海成交量跌40%有忽悠嫌疑

上海楼市一面火焰再起，日光盘和连夜排队现象，一方面数据显示，成交量大幅度下降，而且新增量还在源源不断的增加。

上海房地产数据发布，我觉得有明显的意图，即想证明房地产供给在增加，而销售量在减少，所以，上海的房价应当降低（当然，这不一定是统计局故意而为）。新政调控已经五个月了，到了现在要不要加码调控的抉择时刻？这个时候成交量下降，难道意在说明，新政有效了？

从历史上来看，包括媒体、政府唱衰帮不了购房者，这是历史经验告诉我们的。相反，如此只能会让投机客做波段，让开发商积蓄能量和地方获得更稳定的地价高垄断收益和增加税收。

据上海市统计局最新发布的报告，1-8月，本市房地产开发投资1206.16亿元，比去年同期增长31.2%，占全社会固定资产投资的40.1%。本市商品房新开工面积1925.75万平方米，增长27.5%。其中商品住宅销售面积1068.53万平方米，下降46.7%。

我们知道，在新政下达后，各种又卡又压有劝说的政策，人为的限制了交易，很多交易根本就无法进行。这些交易不能进行，不是说双方都不愿意交易，而是金融政策设置障碍、行政手段人为压制、统计数据人为压低等手段，使得市场成交量急剧下滑。这是不可持久的，因为这不是双方交易的真实意愿，如果在金融政策、税收政策以及行政手段正常的情况，出现这样的苗头，那绝对是购房者的福音，可惜这不是，短暂的堵之后，会引发报复性大反弹，这样的事情，不是我们的臆想，在调控有史以来，都是这样的。先压住一段时间，后爆发，最后让你踏空的想追都追不上去。

即使是这样，上海的楼市重启疯狂的迹象，并非是空穴来风，看看排队购房以及日光盘，就知道了为什么楼市的现实了，你不准新盘上市，或者严格限制新盘上市，没有供给哪里有成交量？因此，一旦放开了新盘供应，市场陷入疯狂并非梦呓，这是很多历史事件都证明了的，即使是2008年那个风雨飘摇的日子里，很多所谓的下跌也是与所供应的优质楼盘不足有关。像万科，在城乡结合，所以当时万科的楼盘下调幅度比较大，再说，当时的万科，比同区域的楼盘价格都要高一点。王石领跌市场，是在意料之中，就算如此，不到半年时间，一旦交易限制被解除，火爆是必然的。

这个时候分析，不能用量大价格就降下来来分析了，因为很简单，总体上是供不应求，局部性的放量是也就意味着需求的短期爆发，供给增加也会创造更多需求和交易。我们可以看到，在过往的楼市暴涨中，总是伴随着成交量的放大价格上涨，只是到了上涨的结尾，由于政策的限制，惜售心理出现，交易才逐步萎缩。

有分析说今年四季度可能是供应量激增期，可能会迎来“拐点”。去年7月份单月房地产新开工面积下探至最低0.71亿平方米后开始回升，月度新开工面积逐步增加。去年1-10月房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。到去年12月，单月新开工面积已经高达1.78亿平方米。今年以来新开工热情持续高涨。1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%。相比去年同期，新开工面积一直维持较高的增速。这为未来新房市场供应提供了保证，供需紧张局面或有效缓解。

事实上，新盘量激增并不可怕，可怕的是人为的限制交易。2007年限制性措施在2008年实施，差点给整个经济都拖垮了。老百姓并没有享受到房价下跌的好处，至今房价依旧在高位盘旋，还有“雄姿英发”的趋势，官方媒体也痛批各种“杂音”，说这是为开发商说话，忽悠购房者的。我们说，现在购房者不是当初的阿蒙了，历史的教训使得他们也看清楚了，媒体可以唱衰是帮不了他们的，刻意压低房价不但不是降房价招数，反而是助涨招数。很多人或许说，那2008年房价跌得时候，不能买房吗，不少人回答说，是购房者买涨不买跌。事实上，真正的刚需者，不是投机客那样，去买涨不买跌，但是，如果房价下跌的话，各种交易都萎缩了，很多情况下，你明明知道是低位，但各种无形的限制你是很难买的。所以，刚需者很难抄底，也有抄到底部的，但是，这种情况很少。

我们认为，如果真想降低房价，不要老是耍各种各样的花招，老实多建房，多保障，是正道，至于限制成交量措施，应当解除。刻意唱衰只会害了购房者，这样的事情，在这十年内，还少吗？刻意唱衰者（我说的是刻意唱衰，我也在2007年看淡2008年楼市，实事求是分析比为谁说话更真实，如果你是无意的，或者是观点分歧，那是正常的）不合时宜的误导，一代忽悠去了，又来一代忽悠，总把民众当成大傻。