必须颠覆现在流行的房地产调控错误思潮

     下列十五个问题我在不同场合分别组合地谈过，也在我以前的博客中表述过，这次借一次约谈，重新整理一下，和网友们交流。

1、调控是否有成效？当前市场的争论主要是房地产调控效果已经显现，还是形成“空调”？在现行政策不放松的情况下，后续紧缩性的政策是否需要再加码？房地产调控究竟还应该搞多少年？房地产问题是不是我国经济和社会发展第一位的核心问题？是不是我国宏观经济调控的首要目标？房价问题天天讲、月月讲、年年讲，究竟造成了我国社会怎样的认识撕裂？

2、是否认识和掌握房地产业发展的规律？为什么以房价为目标的房地产调控了七年仍未见效？是政策受到地方政府和利益阶层的阻挠落不了地，还是政策本身的科学性存在疑问？屡调屡涨，是否意味着我们对房地产发展规律和市场判断存在着偏差？现在调控的依据是房价和民怨，而调控的依据本该是城镇住房普查和中国房地产中长期发展规划，而这两个方面我们都没有做。

3、中国资本市场的表现是否也是民意的一种表现？房地产调控政策松紧与中国资本市场涨跌发生高度负相关联，鉴于中国股市有超过一亿的开户量，是否体现了与报纸媒体完全不同的另外一种民意？

4、我国住房制度改革和土地制度改革总体上是成功的，还是失败的？上海是中国土地制度和住房制度改革的发源地、先行者。土地批租转让，市民购买产权住宅，这些都是历史的进步而不是改革的失败。改革中存在的疏漏、失误和偏差，是改革不彻底的问题。我们不能用改革过程中存在的问题来否定改革本身，用存在的次要问题来否定过去二十年城镇居民改善住房条件又好又快的黄金时期，是把支流当主流，成绩当败绩。

5、我国房地产业是国民经济的支柱产业，还是一般性传统产业？房地产作为国民经济的支柱产业，有国外经济发达国家的先例，有我国经济统计中的贡献比重，有数十家上下游相关产业的支撑，有事关老百姓改善居住条件和城市形态功能重构的佐证。

6、我国房地产业发展主要是走商品化、市场化道路，还是主要走保障公共产品计划建配的道路？现在否定市场化、商品化的住宅发展道路，否定房地产是经济支柱产业的观点，正形成一股强大的社会思潮。这股思潮要求政策保障住房的覆盖面越大越好，20-30%不行，40-50%也不行，60-70%才满意，要将商品房主导修正为社会公共产品为主导。其实上海约80%的户籍城镇市民和家庭户都拥有了产权商品住宅，上海市不拥有产权商品住宅的市民居住在公共租赁房中的仅为少数。其实上海地方财力根本无法将政策保障房覆盖到人口总量和家庭户的60%，30%也做不到，也没有这必要。眼前应该做将有限的土地资源和资金用到收入和住房都困难的低比例的“双困户”中。

7、我国房地产市场主要是一个中国城镇老百姓不断改善自己住房需求的市场，还是一个充满着泡沫和投机的邪恶市场？中国房地产市场毫无疑问存在着投机行为和泡沫现象，但将投机行为和泡沫现象视作一、二、三级房地产市场中的普遍现象和长期现象，则是不符合现实状况的。房地产市场总体上是一个我国城镇居民不断改善自己住房条件的市场，是一个不断成熟、逐步完善、相对规范的、总体健康的市场。即便有些市民拥有二套房、三套房，其中的多数市民是将住宅出租获得合法收入，也不能轻易地指责他们是投机、扰乱市场或哄抬房价。更不能连住房投资需求也要抑制。即便是多套房用来出租，这本身也是一种应受到法律保护的家庭理财投资行为，目的是支付按揭贷款、提供子女住房、补充养老金的不足和防范老来疾病等。

8、中国房地产业主要是给金融业、经济发展和社会稳定带来巨大支撑，还是主要带来了巨大风险，绑架了中国经济，抽干了实体经济？中国金融和财政领域，对房地产的批评最多，从房地产中受益也最大，每一次的批评都加重了中国房地产业的负担，扭曲了房地产的社会形象。我们到了转变观念的时候，既然世界经济在过去年代中的主要祸根是金融监管、金融产品、金融高管、金融秩序等，既然世界经济主要发达国家都把征税的矛头指向银行，我们也应该把我国宏观经济的监管重点放到金融业和政府财政上。

9、中国商品住房市场价格上涨健康合理因素是主导的，还是病态的、投机炒作的、非理性因素是主导的？老百姓购置商品住房总体上都是理性的。一个家庭商量良久，多方筹钱，看房对比，广寻关系，慎重出手。但现在老百姓在市场上购房常被指责为非理性行为。现在上海的地铁通到哪里房价就涨到哪里。像中心城区、世博会、大虹桥、迪斯尼等上海城市功能和产业的大规划区域，都是商品住宅价格快速上涨的区域。上海的房价快速上涨与这个城市的基础设施投入密切相关的，也和这个城市的世界级的定位及高度开放分不开的，也和国家财政、货币政策高度一致的。尽管的确存在着少数人的投机炒作行为，但这不是主流。主流是上海市民通过购房分享到这个城市的发展红利，是购房居民财产性收入的不断增加。而没有买房的人则一次次的错过较佳的入市时机。

上海2000万常住人口，每年约有30万人机械性增长人口，全市约有600万左右的家庭户。即便在2009年这样的市场销售高峰年，全市增量房和存量房的交易量也不过是15万套和20万套。每年能够通过买房改善自己居住条件的也就是一个6-7%的人口数和家庭户。而上海市的住房供给早就是依赖期房销售才得以平衡的，供给是长期性的不足。

10、中国究竟能不能建立起一个人人都能买得起房的房地产市场？人人都说买不起房，但中国每个城市都有80%家庭户的人口总量住在产权住宅当中。买不起房绝不等于没有房子住。中低收入者、刚参加工作几年的年轻人，买不起房是正常的，买得起房是超常规的。即便是世界上的经济发达国家，也没有一个谁都能买得起房的房地产市场。

11、我国城镇职工平均工薪收入水平的增长，从十年或二十年的角度看，究竟是高于、等于还是低于同期我国城镇商品住房平均价格水平的增长？1990年上海全市职工月平均工资是243.08元/人，当年上海商品住宅的平均价格是1194元/平方米；2009年上海全市工月平均工资是3566元/人（年平均工资为42789元），当年上海商品住宅的平均价格是15892元/平方米，同期上海商品房的平均价格是15424元/平方米。（这里的2009年上海商品住宅均价和商品房均价都不包括配套动迁房）。两者对比，上海十九年的时间城镇职工月平均工资翻了14.67倍，上海商品住宅的平均价格翻了13.31倍。上海职工工资收入增长略快于上海商品住宅的增长幅度。

2009年6月华东师范大学出版社出版一本题为《社会利益分配关系与房地产业的健康发展》的书籍，是张永岳、周建成的著作。书中有这么一段话，“即使在上海、北京、深圳等因房地产价格上涨过快而备受关注的城市，城镇居民的购房压力也在多数年份呈减轻趋势”。中国“1998-2006年间，除2004年以外，房价收入比的增长率均为负值。说明城镇居民的购房压力在这些年份中不是在加重，而是在减轻。”

12、城镇住房政策保障覆盖面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比关系？现在全国各地都在大量的建设政策保障住房，但没有一个地方认真的考虑我这个城市政策保障房和市场商品房究竟应该是一个什么样的量比关系。过去我们为了发展市场商品房，是政府丢掉了政策保障房的责任和建设，影响到低收入群体的住房条件改善。现在是我们为了发展政策保障房，在政策、土地和货币资源上，短时期里实现高度集中，不惜冲击好不容易培育起来的商品房市场。我们什么时候才能走出这种非此即彼的极端思维、极端政策？上海廉租房的落实指标很多区多年都玩不成。上海现在要建30万套经济适用房，而闵行、徐汇两个区的试点表明，按照现行的住房和财产标准，全市2-3万套经济适用房已够用。

13、中国城镇大多数老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望政府征收房产税？现在的舆论是房价一上涨，老百姓就不高兴，房价一下跌，这就是理性回归，老百姓很高兴。甚至有人指出，中国90%的城镇老百姓都支持政府征收房产税。这符合客观实际吗？实际情况应该是城镇有产权住宅的人不希望房价下跌，不希望看到房产税，这是大多数；没有产权住宅的人希望房价下跌，希望看到房产税，这是少数。

14、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的两条基本路径？现在的舆论是批评“土地批租”，认为是地方政府土地财政，认为是官商勾结腐败的根源，认为是高房价的根基。如果考察中国城市，你会发现哪个城市卖地多，哪个城市卖地价格高，哪个城市招商引资多，哪个城市发展就快。更何况我国的土地批租卖得是土地使用权，而不是所有权，因此我国的土地批租是可以持续的。

15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外” （市外、境外、国外）人士进行限制？上海市现在定位要做世界级的国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心。上海市的历届政府都宣称不但对外开放，对内也要开放的，上海要服务于全国，上海也欢迎全国、全世界的人来上海投资。但是上海房地产的调控政策现在不但要限制国外人士、境外人士在上海购房，还要限制国内人士在上海购房，还声称要抑制市民的投资性购房需求，这种措施都是逆城市化的，逆对外开放的，逆城市定位的，逆城市发展规律的。上海的土地、住宅三十年前不值钱。三十年后值钱了，能够卖给国外人士、境外人士和市外人士，有什么不好？得益的还不是中国政府和中国人嘛。