对下半年我国房地产调控的建议

    当前，房地产市场调整态势各地不一，政策效果也存在差异性。从遏制部分城市商品住宅市场价格快速上升的角度看，调控政策效果明显。但从成交量大幅萎缩的市场表现看，却并不符合调控的初始要求。而市场价格的松动和下跌，还有待市场进一步确认。保障房建设起步不错，但随着深入推进，土地和资金的问题已日显突出。现提出如下建议。

一、继续督促相关部门和地方政府严格落实现有政策

进一步加强政策落地的监督、检查、分析和问责。要用科学发展观指导政策落实，要承认房地产区域间发展的不平衡和问题的差异性，要鼓励在国家政策统领下的地方特色特效政策，要鼓励房地产企业推出更多竣工房源促进市场供求平衡。

二、对房价上升过快的部分城市，实行重点监控

国家应该主要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控，而并不需要将政策一刀切，让中国所有的城市都严格按照统一的政策执行。

对那些房价上涨已经过快的部分城市，纳入国家重点监控范围，向全社会公开城市名单，欢迎社会各界监督，果断采取阶段性的严厉紧缩性的调控政策；对房价上涨接近过快的城市，采取警示性的、预防性的、堵疏结合的调控政策；而对那些房价上涨处于正常、合理幅度的城市，则没有必要贯彻调控政策。

三、密切注意房地产调控和宏观经济的联动效应，慎推新的紧缩性政策

当前世界经济复苏前景依然曲折，不论是刺激性的政策还是退出性的政策，都存在诸多不确定因素。尽管国家已经放慢经济刺激政策的退出节奏，但下半年国内经济增速回落的趋势已明显。需要防范房地产市场调整速度过快、下滑幅度过大，避免房地产业的调整对宏观经济带来过多的负面影响。要特别关注房地产调控政策和中国资本市场的关联效应。国务院主管部门和地方政府都应高度关注市场动态，给予已出台政策发挥作用的时间和空间。不宜增加新的全国紧缩性的政策。

四、视市场和经济波动需要，可适当调整部分政策

下半年，如果中国实体经济和资本市场受房地产调控所产生的负面影响过大，可根据需要，对调控的力度、节奏把握和政策的程度、范围控制，相机做出调整。但要求必须综合考虑、谨慎决策、小心应对、注重政策间的协调性、连续性和多项政策叠加的平衡性。

譬如，二套房政策短期能够起到压缩需求的作用，但中长期实施会阻断中国城镇老百姓改善住房条件需求的路径；同样道理，限外地人购房政策，短期内的确能够平抑供求紧张关系，但长期看，和中国城镇化的进程要求相悖。

五、在大力推进政策保障房建设同时，要注重商品房市场的健康发展

我们在推进住房制度改革的过程中，重要的教训是在发展房地产市场和推进商品房的过程中，丢弃了政策保障住房的政府职责。现在要防止从一个倾向走入另一个倾向。即我们在推进政策保障住房的过程中，超越财政能力，超越土地供给能力，实施城镇人口的高覆盖率，指望通过在短时期内集中大量资源的办法基本缓解城镇居民住房问题，甚至不惜冲击商品房市场的健康发展。现在无论是国家层面的，还是地方层面的房地产“十二五”规划，都是政策保障房的推进规划，而非房地产产业和市场的发展规划。

各地都要认真调研，形成共识，确认市场商品房和政策保障房科学合理的量比关系、各自覆盖的人口群和真实有效需求。在政策保障房内部，也存在着配售房（经济适用房）和配租房（廉租房和公租房）科学合理的量比关系。确定哪一种是主导形式，哪一种是辅助形式，各自覆盖多少数量的人群。

六、适时推出中国城镇房屋普查和中国房地产中长期发展规划

从2003年至今，我国对房地产市场价格的调控已进行了七年之久。房价一涨就调，越调越涨，表明我们对中国房地产业发展的基本经济规律和房地产市场的总体把握，还存在偏差。我们的历次调控组合拳政策的推出，其基本依据是房价过快上涨和“民怨”增多。而科学的、可持续性的、促进生产力释放和社会和谐的房地产调控政策，恰恰需要建立在中国城镇房屋普查和我国房地产中长期发展规划的决策依据基础之上。这两项重大工作不能再拖了。