空置率不是打垮房价万能药

空置率不是打垮房价万能药

今天小区来查空置率，作为租客的我们，也挺配合，普查人员以公安的名义来查信息，确实没法拒绝，这样检查方法，有一定的参考意义，比查水表和电表强多了。我们很希望，国家统计的空置率有权威性和准确性，作为决策，没有真实数据作为依据，确实有些不安全的感觉。

不过，我们有疑问，即使是查出有空置率，你能将他们怎么样？人家的东西，人家有权处置，是选择出租还是选择限制。再说，有政策就有对策，清查空置率已经催生了房管家。

真正的炒家，有办法应付这些数据。北京晨报说，空置房调查要入户？没关系，可以留人；查水电？专人可定时上门“开灯、放水”；到物业查询？可以有专人与物业接洽，必要时还可提供“身份扮演”服务。北京作为空置房调查试点城市的消息刚见诸报端，就有人推出“空房管家”服务。据介绍，管家服务按月收费，针对不同年限和户型的房子有不同报价，大宗客户还能打8折优惠。而近期咨询这种“空房管家”的电话是越来越多。

特殊的政策衍生出来很多服务，可能会使得整个调查数据失真。且不说数据准确如何，但是，公众热切想知道空置率的真正含义，是想说明，空置率很大，房屋供应很多，都被炒家圈住了，所以，不用增加供给量了，只要将这些空置房征收重税或者没收就够其他人住的了。

这种想法很危险，从事实上来看，炒家不会炒作过剩的东西，如果房屋真正的过剩，炒家不会囤积那么多房子，也不远囤积那么久。这一点相信没有人能反驳，除非死抬杠的。

从历史上来看，房价这么涨，主要是因为土地垄断和土地财政导致土地价格上涨，而恰恰需要住房的人有很多是刚性需求，为了维护高房价，房屋供给以各种高尚的名义增加缓慢。炒家恰恰抓住这些机会，将房价炒起来。

因此，即使是空置率很高，在当前的情况，只有增加房屋供给，才能解决住房问题。这是我一贯强调的原则，经过多年的教训，我们发现，没有供应量的增加，就很难遏制价格的上涨。在这种情况下，我们必须要以增加供给为核心，让库存量和空置率成为压低楼市的砝码。

有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。

但是，很多指标在中国已经超标了，你若据此认为房价拐点来了，显然有些冒失，从2003年开始起，就有人据租售比、收入比数据预测房价下跌，但事实上，房价上涨的事实告诉人们，这些数据并不适用中国。

不过，如果公布空置率能够吓跑投资客还有吓人的功能，比如吓跑投资客和炒房团的功能，引起房价回调，那切实是不错的事情，不过，我对这类的功能有些怀疑，那么多重炮都没能吓跑他们，何况一个空置率，中国的房价下跌，建立在恐吓的基础之上，显然是可笑的。

在如今房价疯狂上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。很多人将房子买下来，在为了升值的同时，大部分都将之出租，真正能够自愿空置的，真得需要很有钱。试想，你有闲房不去出租空置者，有租金不赚，不是傻蛋吗？除非租不出去，或者有其他原因，真正愿意闲置的，恐怕是真正的有钱人。因此，我们必须要清查清楚，这些房屋到底是为何而空置？

是因为有钱而宁愿空置，显摆才空置，还是因为其他客观因素而空置?还有，清查空置率时间不对，调查的结果可能也不一样，当春季那几个月大家都回家去了，你去清查空置率铁定很高，如果在旺季，清查空置率就很低。还有，想要掩饰空置率，很多兴起了房管家，代为处理，你也说不清楚。清查空置率，兴师动众可能获得效益甚小。

相关资料：空置率与国际毫无可比性

虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。控制率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。

近来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。

空置率过高？

2009年12月，有消息称，国家统计局公布了一组统计数据：到2009年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。由此计算，我国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。

而根据2009年2月国家统计局公布的数据：2009年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。根据这一组数据表明，我国面临着潜在的住房过剩风险。

适当的风险意识固然值得提倡，但是对于传言中的26％的空置率以及超过国际公认的10%的警戒线的判断，笔者却不敢苟同。

实际空置率为多少？

据统计，早在1993年我国的商品房积压就达到5000多万平方米，1998年底这一指标达到8783多万平方米，2009年7月进一步上升到1.2亿平方米，而2009年建设部公布的这一指标则为1.28亿平方米。在这个过程中，舆论界，包括很多学者在内，一直认为空置面积过大、空置率过高。但如果空置率真的远远超过了国际警戒线，甚至达到26％这样的地步，就意味着商品房处于绝对的供过于求状态，房价必然呈现明显下跌趋势，许多开发商和开发投资自然会退出。然而事实却是房价在不断上涨，在某些城市上涨速度甚至很快，而开发商却都在拼命拿地，有强烈的开发建设冲动。

这种现象如何解释？既然“产品结构不合理”，这么多年过去了，开发商为什么不主动调整、适应需求呢？房地产业是民营化程度很高的行业，开发商可都是趋利的。

问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而“空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区”这一“国际惯例”的出处，笔者确实难以求证。

虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子（在2009年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点）。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍，

根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2009年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根据最新数据，2009年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米（空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系），两者的空置率仍然不足1％。

住房空置的合理性

需要强调的是，房地产市场有一定量的空置面积十分正常。

首先，商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面：第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策。第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总

是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间。第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多，为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点，商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类。假如以一年为标准来划分摩擦空置和市场空置，市场空置估计只占一半左右。

其次，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品；无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。

如此看来，我国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力。偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。