朝阳区133万平米空置住宅究竟为何物

全国住宅空置率之争余波未平，北京市朝阳区风云再起。近日，朝阳区政府公布的数据显示：截止到7月底，全区住宅空置面积133万平方米，同比下降18%；其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%；在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。

据北京某媒体记者认定：这是本市首次公布住房空置率。经过新闻炒作之后，很多人误以认朝阳区已走在了全国前列，率先统计出了全社会详细的闲置房数据。而实际上，这并非指代全部存量房中的闲置住宅数量，依然是全国统计局体系中的统计口径，也即房地产开发企业竣工后仍未销售或出租出去的商品房。

众所周知，为应付舆论压力，8月4日国家统计局在自己的网站上公布了一组全国商品房待售数据。并特意指出：商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比；所以不便用商品房待售面积计算房屋空置率；准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

显而易见， 133万平米实质上是国家统计局所谓的“待售面积”，所以说朝阳区并非抢了风头，倒是反应迟钝的表现，尚未来得及在措词上将“空置面积”改为“待售面积”。通过两种推理可以得出朝阳区的数据依然是统计局口径。第一种推理是，朝阳区不可能在这么短的时间内就对全区的全部存量住宅进行详细调查，并得出结果，这需要花费大量人力物力，而且国家尚未确定什么样的存量房才算闲置房。第二种推理是，朝阳区的报告中称全区住宅空置面积同比下降18%，这种意味着去年7月已有同一口径的可比数据了，而去年朝阳区是不可能做过全区闲置用房普查的。

因此，133万平米并不能说明朝阳区的住宅闲置程度是轻还是重。不妨就统计局口径做些对比。若拿国家统计局现在所谓的“待售面积”，除以2006-2008年商品住宅竣量，可以得出一个大概的空置率。2008年底，全国商品房和商品住宅空置率分别为9.5%和6.3%，明显低于15年来 12.83%和10.53%的平均空置率；北京的空置率在全国大城市中是最高的，2008年底商品房和商品住宅空置率分别为16.64%和9.60%，低于近13年平均15.77%和15.10%的平均水平。

具体到朝阳区，也可大致作一下测算。1-7月，朝阳区商品住宅销售面积145万平方米，同比下降57.4%，经均衡化计算后可得出，近三年的销售面积为1000万平米左右。7月底，全区住宅空置面积133万平方米。由此可得出朝阳区的商品住宅空置率大概为13.3%。明显高于2008年北京全市的商品住宅空置率，大大高于全国的平均水平。但即使如此，还是难以弄清楚，朝阳区空置或空关的住宅占全部存量住宅的比重，这有待于做全面的住房普查。

从待售商品住宅的结构上看，朝阳区别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，占空置总量的39.2%，由于朝阳区属于北京中心城区，高档公寓供应所占比重较大，所以39.2%并不能说明什么问题。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例达54.9%，则可以说明别墅、高档公寓的积压程度，比普通住宅更严重一些。不过，高档住宅销售速度慢于普通住宅，原本就是市场规律，也并不值得大惊小怪。

朝阳区商品住宅闲置情况，仅此而已。希望通过本文的分析，使大家能够有一个比较客观、清晰的认知。