豪宅华章：用产品精度与市场纯度书写

                    豪宅华章：用产品精度与市场纯度书写

      豪宅市场比普通商品房市场的市场化纯度相对而言要高得多，因为调控政策对豪宅市场所产生的影响作用要小得多。品牌开发企业都在抢占这一块可避政策风险的市场，一些号称为穷人盖房子的企业，也在忙着为富人盖房子……

     豪宅市场不厌其精，不避高价，唯求价值。如何定义豪宅标准？如何把握时代潮流创新产品，创新市场？在豪宅市场“去伪存真”的洗牌中，开发企业应如何作为?带着这些热点、难点的问题，笔者抱着求学的态度，抛出一些话题和观点以引发专家们的玉石之见。

    一 豪宅标准：因地而异   因时而变

    关于豪宅标准的定义，因中、西方文化及定性与定量的两中不同的分析模式产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同，对豪宅标准的定义也是有分歧的。

    西方定义学家 DAVID  H得出豪宅的定义使用二十条定量的标准来诠释，诸如：1) 豪宅一定要有超过五个的卫生间； 2) 豪宅一定要有三个以上的车库；3) 豪宅一定有六个以上的卧室…… 。

     对于DAVID  H的定义有很多中国专家觉得有些刻板,少了一些东方元素.著名专家韩世同则提出十条标准:1)无可替代的升值地段.； 2)不可复制的稀缺资源； 3)殿堂般的生活配套圈；4)科学立体的交通网络；5)高尚质素的居住人群；6)品味卓然的生活文化. ；7)与生俱来的豪宅基因；8)比肩国际的王牌物业；9)大师级的建筑团队；10)上风上水的堪舆环境。

     与韩世同表述有些差异的是豪宅元素派:  1)地段稀缺；2)自然环境优美；3)人文环境良好；4)街区环境有崇高的艺术感；5)室内环境重视空间次序；6)要有书香情结.7)顺应风水；8)装修建材环保高贵；9)高度保护私密；10)追求舒适完美。特征派表述得更为简约,认为具备三个特征就是豪宅:一是地段稀缺;二是环境的不可复制性;三是品质的均好性。比重派把豪宅各元素的重要性比例化:独特的位置与景观比重为50%;规划设计中体现的内在品质占30%;装修等外在品质占10%;后期服务占10%.

    目前关于豪宅标准的探讨热烈、标准多样.比如:豪宅六标准论(即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性)；豪宅七标准论(即认定的权威化、生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化).

    那么到底应该如何定义豪宅呢？笔者认为：豪宅标准是一个受民风、民俗、宗教等地域文化和地域经济影响的相对概念，应该允许标准的多样化。豪宅标准不仅因地各异，而且因时而变。

   二、豪宅流行：景观向前

    豪宅市场从地中海风格、意大利风格、法式风格、德国风格、北美风格、古典风格、新中式风格格演绎，到品牌的概念炒作，再到产品主义的旗帜高扬，直至今天的景观向前——建筑成了配角，景观成了主角。

景观向前，使景观设计、施工成为房地产开发企业的重中之重。好的景观为开发企业带来了大卖点，大收益。“得景观者得天下”已被越来越多的业界同仁所认同。

在建筑的品质趋同，价格趋同的情况下，融合建筑、融合自然、融合人文的景观建设变得至关重要。 一些先知的品牌企业，深知与本土的地脉、人脉、文脉嫁接融合才能产生差异化，才能生长出米丘林式的梨苹果。因此，在推广模式上他们刻意淡化建筑产品本身的宣传，而是着力大环境（城市及社区）与小环境（小区的景观）的宣传。太原星河湾、上海的绿城玫瑰园、安徽西湖绿洲城……等开发企业都在走“景观向前”的路线。

     “景观向前”所反应的需求，对景观设计、景观工程企业是机会也是挑战。因为豪宅的景观标准将会愈来愈高。对景观企业而言，创新是魂，融合是美！

 三、市场:让豪宅去伪存真

    2009年被称之为豪宅元年，这一年市场热得发烫，产品鱼龙混杂。顶着豪宅华冠的楼盘遍地开花，但符合豪宅标准，为市场所认同的豪宅不多.发达的上海，地产很成熟，豪宅客户对豪宅的“抗跌”力高度认同的同时对真伪豪宅鉴别力也在加强，真豪宅与伪豪宅都被追捧的普涨的现象不再出现。今年，豪宅市场开始了去伪存真的洗牌，这不是政策趋势下的人工劳动，而是市场的规律在起作用。一些地段不好，景观很差，服务体系不配套的“豪宅”成交几乎是零，而一些好的豪宅楼盘则是供需两旺，有的楼盘开盘当日就销售几个亿，甚至几十个亿。

    好的楼盘并不是天然而成，而是开发企业百分百的真情付出。一家著名豪宅开发企业研发的中国地产十个铁律不仅铸造了自身的成功。而且给其他企业也有借鉴作用：1、优势富集定律：以细节的优势经过关键过程的级数放大，产生更大级别的优势积累和产品能量；2、跷跷板互惠定律：杠杆两端的事物经过动能与势能的转化过程，互惠互利，实现价值递进；3、超点超越定律：景观不是简单的种植、绿化。先景观后物业的思维起点，形成了地产景观文化追求的一种定律；4、质量共生定律：质量的高度是真正的价值标杆。在地产工业化时代下，效益与质量是共生体系，品质是效益的源头；5、口眼扩张定律：用广告去吸引市场是种色素包装，以眼见为实的产品为核心，让用户口碑来传播，使地产得以心灵的认可，才是真正意义上的传播；6、新永动机定律：物业、会所和酒店是台发动机，生长于社区，这种持续的新陈代谢，成为地产管理学新定律；7、跨界抑制定律：文化不是装饰。地产美学其实是源于心灵的综合感受。让原本孤立的元素，与生活相互渗透，才是居家之美；8、金字塔定律：中国的地产是一个大课堂。每一个企业都在教育中成长，不断地选修一门课：品质教育学；9、黄氏周期定律：楼宇是城市细胞，不仅与纳税有关。制造对得起时代，对得起后人的物业，才是广义的社会责任；10、成功学定律：中国地产业进行着一场开发量的赛跑。地产成功学词典只有一个追求：品质！

    豪宅如何书写华章？“产品要强调精度 ，市场要保持纯度。”唯有如此，豪宅华章才能精彩纷呈，夺人眼目。 (本文是《上海楼市》约稿)