笑看江湖“金九银十”

 笑看江湖“金九银十”

    作为楼市的“金九银十”一直备受关注，而今年因“最严厉新政”更显不同寻常。受此影响，“金九银十”是否能如期而至。而楼市犹如“江湖”，只有笑看方能理性思考。本文将和您一起探析“金九银十”。

前日，“发改委投资研究所”罗云毅所长表示：“上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期的目的，突出的标志就是房价快速上涨的趋势得到了遏制。”为何如此表态？莫非暗有所指？抑或“黔驴技穷”？

庚寅年的楼市，特别是新政以来，各方利益大侠搏杀异常激烈。楼市有如江湖，沸扬间尘土弥漫、硝烟四起。古曰“江湖险恶”，今说“楼市难测”。何为江湖？人众即江湖，恩怨即江湖。何为楼市？房聚即楼市，纠结即楼市。江湖是无奈的，楼市是观望的。

九月将至，备受关注“金九银十”又成热点话题。有人预测“今年的‘金九银十’将是一个销售成交火爆的黄金周。”也有说“房价已比较稳定，不会有大幅度的上涨，‘金九银十’正是出手时机”。还有说“部分被压制的购买力等不及了，‘金九银十’可以期待。”、“刚需为首，由刚需入市推动，‘金九银十’一定会如期报到。”又是“刚需”来了，今年的“金九银十”表现又将如何？先让笔者与您探析两个问题。

“金九银十”是谁在盼？

自2003年房地产行业为支柱产业起，“金九银十”成了热词，一直备受关注。是谁在关注、期待，抑或说“金九银十”是谁的“金九银十”？是购房者的？还是开发商的？您一定说是开发商的。没错，开发商已经开始“备战”，并对购房者发出了“房价大跌不可能，抓‘金九银十’快出手”的呼声。忆往昔，“金九银十”犹如“贺岁片”，多为投资人赚得“盆满钵盈”，有多少购房者又享得实惠？！

“金九银十”能否足赤？

一看市场供应量。今年推盘的时间多集中的九月及后两月。任志强先生称“9月供应量最少要增加50%以上”。集中放量已是必行，但价降却未必。而购房者则期待的是“放量价降”。若真能“放量价降”，那么“金九银十”也是购房者的“贺岁片”。

二看开发商。早前已有相关报道说，上半年有九成开发商未完成销售目标，更有许多开发商是负债运行。如上市63家开发商，虽整体业绩大增36%，累计净利润也近140亿元，但背负了接近6000亿元的巨额债务。房地产业，就是一个玩钱的行业。在调控无松动的情况下，巨额债务一定让开发商很难受。

三看政府决心。前时“江湖副盟主”朱中一先生提出的“松绑论”，此时不仅不能使中央给房地产松绑，反而激起了民议，使中央更加关注开发商而难以松绑。就此，国务院副总理李 克强自本月13日，已经两次表示要“坚决抑制房地产投机炒作行为，以巩固调控成果”。年近古稀的朱中一先生虽招致骂声一片，但他的“松绑论”对于开发商并非好事（点击另见相关文章《中房协“上书”错了吗？》）。或可说他的“松绑论”的目的是把开发商绑得更紧。

四看购房者。据一项“金九银十信心指数”的网上调查显示：有65%网友认为不会出现“金九银十”，有14%的网友认为肯定会。有60%网友认为房价还是偏高，目前不会购房。有25%网友表示要看开发商的降价优惠程度，可能会购房。另外，由于二套以上和外地的购房者已经被排除，所以购房者应多为“刚需”。故此，有人认为“面对‘金九银十’购房者肯定要出手”。

今年7月份全国商品房销售价格指数

是“从”还是“扛”？

今年的“金九银十”如何表现，将取决于开发商是“从”，还是“扛”。对此，“华远掌门”任志强劝开发商说：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”但他强调“别指望房价大跌，抄底，门都没有。开发商不缺钱，起码还能维持一个相当长的时间。房价如果跌到20%~30%，政府比开发商更急。”而对于任掌门“从”的是政策，不是市场的言论。“SOHO中国掌门”潘石屹先生却说：“开发商没有从银行拿到足够贷款，资金很紧张。开发项目用的钱有70～80%，是来自预售款。钱花出去了，该收的没有收回来，房价要跌。”

开发商到底是“从”，还是“扛”？其实，不会有开发商会强硬到，以自己的生死存亡做赌注，来与政府的政策相抗衡的。众所周知，开发商资金链的日趋紧张，这必将迫使其降价换取销量以缓解资金链压力。因而，在此调控不会放松（但也不加码）时，开发商“赌”政策心理必有所调整，想借“金九银十”的势头提房价已是不现实。而当房价达到购房者心理预期时，则可考虑出手。如真出现“放量价降”时，购房者真能从“金九银十”获得相应的实惠，那“金九银十”也是购房者的“贺岁片”。

如今房价太疯癫，众人观望看不穿。

金九银十能复昔，笑看江湖在眼前。

最后，特别提示：时机要看准，出手细思量;购房看房价，价值更重要。

注：回复博友留言

◎ 深圳博友廖猛先生：评估价过户风声四起，是否属实？未来房价走势如何呢？

近来，确有许多“二手房评估价过户”消息。而深圳二手房九成是以“阴阳合同”交易（即以房产原价过户进行避税）。为此，针对“阴阳合”的《深圳市房地产监管办法》（并无实施细则）将于9月施行。按监管办法，签“阴阳合同”中介将被罚5万元。而“二手房交易评估价收税”办法，地税部门确有讨论过并无定论，还尚需深圳市政府、人大等部门审核通过方可。至于深圳二手房未来房价走势，或将稳中补涨。

◎ 未留名博友留言：国家只需在开发商销售时收取累进制土地增值税，就可以控制囤地、暴利、投机。但目前只是预征收1～2%，这就等于没有征收！

的确，土地增值税按2%征收，对开发商的现金流量影响不太大。而税的“拖欠”又使得开发商“不差钱”，所以清缴所欠土地增值税，确实可以控制囤地、暴利、投机。同时，极可能迫使开发商不得已而降价。