楼市放“暑假”，别纠结于房价

今年夏天上海持续高温，与之相反的是，房地产市场持续降温。如果说二季度楼市完成了由热到冷的大逆转，那么，三季度上海楼市正步入一个审美疲劳期，政策稳定、买方犹豫、卖方忍耐，市场已经“放暑假”了。

政策面，已进入让人略感怪异的平静状态。今年4-6月份，多数人预期政策还会进一步紧缩，尤其是房产税就像一把达摩克利斯之剑，悬在上海楼市的头上。传言从5月就说要推出，一直到7月初还有声音，而近一个月来渐无声息，于是大家慢慢觉得，这一重磅政策出台的可能性正变得越来越小。近期相关部委频频表态，继续严格执行政策，比如近日召开的央行分支行行长座谈会上强调，下半年要继续严格执行差别房贷政策。不过只要不出新政策，部委的“重申”和“强调”对市场影响并不大。

从全国层面观察，近期胡锦涛和温家宝等领导人一再表态：“下半年必须正确把握国内外经济形势新变化新特点，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，提高政策调控的针对性和灵活性，努力促进经济平稳较快发展。”意思相当明白，不希望经济增速重新回到8%以下，所以经济政策不会过快由宽松转为紧缩。在这一大背景下，房地产政策就进入一个“不能松”、“不能紧”的进退两难境地。对于政策，开发商和消费者都已出现审美疲劳。

近段时间，上海二手房市场已较5-6月份稍稍活跃，看房量明显增加，但成交意愿不强。反映出部分自住需求者预期政策不会加码，担心既有政策难以压制住房价，未来一段时间可能会重新反弹，这样会再次丧失来之不易的购房机会。然而，买方都希望多打些折扣，而卖方对政策的预期与买方相似，市场上多数房源只能便宜5-10%，所以买方双方僵持的态势并未改变。

上海的新房市场出现严重分化。基本上可分为促销和捂盘两大阵营。促销的楼盘多是郊区的中低价位、中小套型的项目，其目标客户是刚性需求，所以只要有合适的折扣，就会引来热销，多数楼盘的实际开盘价较调控之前的预定推盘价下调10-20%，也有少数跌幅达30%，比如宝山顾村板块的保利叶上海。捂盘的项目多属市区高端公寓或郊区别墅，当前房地产调控重点在于打压投资投机性购房，而这类需求正是多数高端楼盘的主导需求。所以，即便是促销，也不见得能引来客源。比如滨江板块和新天地板块的部分楼盘，逆势调价的汤臣一品更属典型。

成交量大幅萎缩，价格开始下跌，需求蠢蠢欲动，这便是当前上海楼市特征。今年上半年，新建商品住宅（剔除配套商品房）成交量只有357万平米，创了近五年来新低，按此推算，全年可能只有800万平米，不仅远低于去年的1800多万平米，甚至不及2008年的900万平米。

从价格上看，近两个月新建商品住宅成交均价为19000元/平米左右，已经回到去年底今年初的水平。6月份，全国70个大中城市房价指数环比下跌0.1%，而上海则下跌1.4%，跌幅仅次于金华，位居全国第二。其中新房下跌0.5%，二手房下跌2%，再次证明新房价格整体上比二手房价坚挺。

从市场供应量变化上也能反映出“新强旧弱”。当前，上海新建商品住宅和二手住宅的网上可售量分别为590万平米和1560万平米，而在去年底二者分别为480万平米和850万平方米，也即现在较当时分别增加了23%和83%，在上一轮市场最低迷2008年底，二者分别约为850万平米1350万平米。显而易见，当前二手房的抛盘压力超过2008年底，而新房可售量距2008年底尚有260万平米的缺口。

那么，什么时候市场僵局会被打破？今年秋天就有希望。推动因素有四。一是季节性利好；二是政策将有所松动；三是多数开发商资金紧张，被迫促销；四是部分自住需求不愿再等。近两个月，大家只管“消夏”，别太纠结于房价波动。