任志强不能老败于首开

月23日，北京市通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C-13居住用地的评标结果公布,报价9.2亿元的首开股份成功夺魁，而报价最高的任志强所在的华远地产并却郁闷而归。

今年4月出台的“国十条”中明确：在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

众所周知，2004年“8.31大限”以来，我国经营性用地出让皆实行“招拍挂”。在实践过程中，除了经济适用房、拆迁安置房外，绝大部分用地都采用拍卖和挂牌的方式，二者皆价高者得。其结果是，一方面大幅减少了土出让环节的内幕交易，另一方面也推高了地价，近几年地价涨幅超过房价，尤其是2007和2009年地王频现。

在这一背景下，为了配合遏制部分城市房价过快上涨的调控方针，自去年以来，国土资源部和部分城市尝试调整土地出让方式，主要是更多的采用评标方式，减少拍卖所占比重。上海走在了全国前列，频频使用综合评标、预申请（相当于香港的勾地制度）、一次竞价等出让方式。

综合评标，是指综合条件最佳者胜出，任志强的案例正是其出价最高，却在其它方面不如首开股份。一次竞价，是指每位竞价人只有一次书面报价机会（各家填好报价，由主持人统一公布）,价高者得之。双向竞价，是指 “向下”竞房价、“向上”竞地价，综合报价方案最优者胜出，此种方式一般用于限价商品房用地的出让。

唯物辩证法认为，事物的发展规律是波浪式前进、螺旋式上升。2004年以前，我国经营性土地出让多采用协议出让，交易不透明，其中多有猫腻，直接导致官员腐败、国有资产流失。2004年以来，改行招拍挂制度，尤其是拍卖和挂牌，大大提高了土地交易的市场化程度，但也带了所谓地价房价高涨、地方政府“惟土地财政马头是瞻”的弊端。

如今又要二次变革土地出让方式，那么，该如何拿捏市场化与非市场化之间的尺度，实在是考验相关决策部门的执政智慧。现在各地大力推行综合评标，那么除了报价因素外，该如何为企业资质、实力、信誉、品牌、地块规划方案等指标打分？打分者（裁判员）又是哪些人？

上述例子中，任志强所在的华远地产是北京市西城区国资委管辖的开发企业，首开是北京市国资委下面的开发企业，若拼来头、拼资源，华远注定斗不过首开。若以此逻辑，那么中小民企拼不过大型民企，大型民企干不过国企，小国企不如大国企，地方国企可能稍逊于央企。

这岂不是在为房地产市场设置很高的进入门槛？近几年来，国资委一再否认房地产业正在出现“国进民退”。7月26日，国务院发布了《鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》，其中提出要：支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。

然而事实却是，当前很多民营企业想要参与保障性住房的开发，却发现这一领域基本上已被地方国有企业和部分央企垄断。在当前房地产市场出现调整的背景下，开发保障性住房利薄却无风险，没有暴利却可以用来“御寒”，可民间资本却很难进入。不管是以前的招标，还是现在的“综合评标”，皆对中小民企非常不利。

因此，土地出让方式的调整，一定不能放弃市场化的大方向，一定要防范灰色交易卷土重来，尽可能的实现公平、公正、公开。