楼市浅析:何时买房需思量

“新政百日 ，时令三季，楼市维艰，四顾茫然”。这不只是开发商的焦郁，也是政府的烦恼，购房者的心痛！

困顿之下，购房者如何抉择？笔者试着站在购房者的立场上,谈谈自己对现阶段楼市的粗浅分析:

一、 掌握影响楼市的主要因素

中国的楼市很诡秘，影响楼市的因素很多。早在两年前，上海著名房地产专家富关昆就指出,我国的住房供应体系虽然构成,但供需结构性矛盾很突出,中低价位商 品房、经济适用房、廉租房发展严重滞后。诸如,供给不足,住房市场供求信息不对称,政策与市场不协调等一些问题尚未得到根本解决。 富关昆说,大工业化、城乡一体化、信息化、市场化、国际化进程加快,城市人口在膨胀,居民消费水平逐步升级,住房改善性需求快速增长.这些因素决定了住房 消费需求在很长一段时间内仍将维持在一个较高水平,住房供应的压力很大,房价将呈现出居高难下的状态.对于房市、房价的认识,富关昆在学习总结"张九条" 的基础上提炼出"富三论":第一,当住房由产品向商品转化后,房价已经不仅仅由成本决定,而是由供求关系决定；第二,房地产商品向房地产资产转化后,房地 产不仅仅有实物属性,同时也是实物资产.这时,价格就不是简单的受供求关系影响,同时也会受到预期的影响；第三,当房地产进入资本市场后,房地产价格不仅 仅受供求关系的影响,对资产价格预期的影响,也受货币供应量、流通量、汇率、利率、相关政策等变量的影响。“富三论”简约而易懂,对我们分析了解房市房价 的走势有一定的帮助! 只是，出于谨慎的性格，他更多的是从市场层面谈这些问题，淡化了中国楼市是政策楼市特点。

二、当前楼市的主要表现

1、2010年已经过去了半年之多，在百日新政的调控下，新房、二手房市场都处在成交量低迷的不景气状态，上海等一些一线城市成交量已经逼近谷底。房价虽 然同比仍然上涨状态，但环比略有下降。万科、恒大、绿地已经挂起了降旗，不管降幅有多大，总算是价格有所松动。如果成交量持续低迷？估计将有更多的房企要 祭旗降价？“降价是必然，降幅很可怜”将是当前市场乃至整个三季度的真实写照。

2、一线城市商品住宅成交量跌幅较大，但高端住宅市场形势相对较好，其中独栋别墅及豪华公寓依然是春风得意，有不错的市场表现。真豪宅依然是“泰山顶上一棵松”，依然是抗跌、保值、增值的最佳投资品，用“自住、投资两相宜”来形容毫不过分。

3、楼市博弈多方将由斗争的形式转向以妥协换共赢。买卖的对峙将会在“各让几步”的妥协哲学中崩溃瓦解。趋势是：调控基调不变尺寸放宽；开发商打消大赚的预期，放弃硬扛的念头；购房者放弃不实际的大跌、狂跌的预期，不在“等字当头，保口袋”……

三、购房者应该何时买房？买什么房？

1、自有资金丰富，购房不需按揭的，应该马上买，最迟延至九月底。理由是：因为当前这种形势下，是你选房；当形势反转后，房子会选你。调控迫降的房价，假以时日，一定借尸还魂，卷土重来。

2、自住房应根据现有财力和未来赚钱能力综合考虑。

3、投资性购房要首选“城市好、地段好，品牌好，房品好，环境好，增值升值空间大”的豪宅产品，但房价基数不能太高，高于所在城市房价均价3.5-5倍的豪宅不宜做投资品，

4、2010年别墅出现分划，从市场表现来看：高端热，中端平，低端冷。配套条件较差，地址偏远，环境一般，单价在 8000元以下的经济类别墅将会受到前所未有的冷遇。其实，家庭人口多，希望改善居住空间，经济条件又相对较差的家庭是可以选择这样的别墅。“好的独栋别 墅是金”，在上海、北京等一线城市和一些人居环境好的二线城市独栋别墅都是一直被看好的住宅产品。

5、普通商品房市场是政府调控的重中之重，房价是高度敏感部位，看来价格不降政府不会松手。但政府政策迫降只是人工降 雨，从能级上不可能是暴雨，充其量也就是雨过地皮湿，能给一点感觉；从时间的长度上来看，只能管一阵子。“涨多跌少，涨快跌慢”是中国楼市的惯常表现。政 府调控的胜利就在于控制了涨幅，迫使开发商、二手房业主有了降价的意愿。目前的房价有没有到人们预期的底部？我看上海、北京没有!其它地区也没有出现狂跌 如潮的现象。跌幅超过25%的现象，最多在个别地区上演，不会成为普遍现象。我觉得放弃房价大跌的幻想对购房者来说很重要，但眼前“等一等，看一看”也未 必不是好事。到三季度末，再看不到大的变化，今年就没什么花头了。此刻，该出手就出手了!我们不能再犯在无限期的等待中错过机会！

以上只是个人的一孔之见，仅供参考！