市场产生房地产百日新政预期

中国经济政策似乎一片混乱。所有的人都在猜测，房地产调控是否会在实体经济数据下行的压力下放松，投资规模是否会在保经济增长的前提下有所扩大，各种说法五花八门，没有管理部门出面给予明确的预期。

任何一个市场的长期发展都需要明确的预期，可以在经济发展的过程中会出现混乱，但预期不变，信心就不会改变。一时的混乱不可能突破底线，失范的秩序将逐步改进。只有在明确的预期下，人们才能保持两大信心之源：整体社会效率在逐步提升，民众的公平利益将受到法律的护卫。

正是在这两方面，出现了大问题。人们并不相信效率的提升，虽然中国的全要素生产率在提升的过程中，但货币与生活成本的增长幅度更大，以及资源分配中的明显不公，抵消了人们对效率提升的信心。至于法律的救济作用，我们只能遗憾地说，到目前为止，法律尚未能从经济上有效地保护一次投资者的利益。

近期，放松第三套房贷的消息层出不穷，有关方面没有给予任何解释，这使得市场投资气氛空前浓厚，价值投资者难以匹敌趋势投机者。

7月12日，沪综指收报于2491点，金融地产股大涨。地产板块涨幅接近4%，金融板块早盘受保险股拖累一度走弱，而银行股全线涨幅超过1%。这使得那些博反弹的投资者不亦乐乎，而“政治觉悟”颇高参与农行发行的机构投资者略松了一口气。

银行与地产板块走强并非从7月12号开始，早有预期。从6月9号开始，银行板块招商银行进入反弹区间，从每股12.10元上升到13.91元；而地产指标股万科则从7月1号开始反弹，从每股6.65元上升到7.64。银行的反弹并不意外，整个行业为农行发行价护航，一旦农行上市大功告成，银行股未来估值如何，殊难预料。而地产板块的上升除了因为与金融板块紧密关联之外，还因为一则言之凿凿、较为具体的报道。

《南方都市报》报道，7月11日，住建部政策研究部主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹分析说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。因为前者是临时政策，而后者是制度改进。

老戏码上演。秦虹次日澄清，“第三套房不放贷及没有社保人员限购政策可能退出”的消息纯属误读。

市场很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房贷款放松也是现实。据媒体报道，杭州、上海、南京等城市各银行悄然改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。以杭州为例，前不久一些银行出台了三套房贷款细则。其中，对于第三套房，银行大多要求首付5.5成，利率以基准为基础上浮15％－20％。而上海对于二套房贷认定也开始“适度宽松”，在实际操作中以“认贷”，而不是三部委明确规定的“认房”作为认定标准。从4月份收紧信贷到7月初放松房贷，期间不过百日，难道房地产新政真的是百日新政？

银行给自己提供了安全降落伞，比如对于第三套房，银行大多要求首付5.5成，利率以基准为基础上浮15％－20％。杠杆比率只有一倍，利率上浮，既安全又能赢利，何乐而不为？个人房贷从来都是流动性过多情况下银行的优质资产，多套投资性房贷更是优中之优，目前房地产信贷被控制，是银行在监管层的强大压力下不得不然，一旦压力稍有放松，反弹动能将十分惊人，按照经验数据，如果下半年的信贷20%流入房地产，有可能达到8000亿元之巨。根据去年的数据，新建商品房销售额达4.4万亿元，新房新增房贷为8400亿元，加上二手房贷共1.4万亿元。

重新放松贷款绝不单纯是银行能否赢利的问题，而是政府的公信力是否进一步削弱的问题。放松第三套房贷，事实上等同于监管层默认投资者可以重新借助银行资金，投资市场环境将趋于宽松。新国十条抑制房价言犹在耳，房地产政策又现宽松传闻，而监管层暧昧的沉默，都在显示，相信房地产调控、相信中国经济结构改良很傻很天真。

这不仅对于寄望于中国经济未来的投资者是个沉重的打击，对于诚实的企业同样是个沉重的打击。房地产价格上升，泥沙俱下，所有的权贵企业纷纷进入房地产领域。房地产调控，对于开发商的产品品质、对于现金流都是巨大的考验，优质企业期望大浪淘沙，不料市场上演诡异的一幕。

如果房松房地产投资性贷款成真，说明银行无法跳出目前的融资——放贷、扩张——再融资的恶性循环。从2009年银行的大规模放贷到2010年银行在证券市场上补充3000亿元的资金，银行已经在表明，主要赢利模式与市场结构与上市之前相比没有发生根本变革。

这一结果让人沮丧，而硬推金融股、助推房地产股的结果就是，证券市场与房地产市场上投机者更多，他们不相信中国的证券市场有基于业绩上涨与诚信而获得的利益，短期的涨跌下的高抛低吸成为投资圭臬。既得利益者越来越多，将来的转型与变革会越来越困难。

放弃短期的得失考虑，在可以承受的情况下，坚持经济结构转型，新政才能摆脱百日魔咒。

万幸的是，7月12日晚，银监会与住建部表示，坚决贯彻国十条不动摇。接下来他们要做的是管住财大气粗的银行，不要让“个案”成为“通例”。