楼市“政策底”初现，短期内调控难放松

昨天，人民日报撰文引用某住建部官员的话：“目前调控措施初见成效，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策力度。各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲，要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心”。

此话传达出三重意思。一是调控已出现效果；二是政策将依市场走势而变得灵活化；三是短期内政策不会明显放松，直到房价真正得到遏制。基于此，笔者认为，本轮房地产调控的“政策底”已现身，接下来不太可能出台更多新的打压政策，但既有政策还将严格执行一段时间。至于政策何时会放松，要看市场和房价的表现。

当前房地产市场若何？成交量快速下跌，价格松动初见端倪。5月全国新建商品房销售面积为0.68亿平方米，较4月份降低15.4%，亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。市场降温态势明显，东部一线城市和部分城二线城市下滑幅度更大，比如上海只有30万平方米，环比下跌七成，且创下了2003年以来非春节月份的新低，基本上一下子就跌到了底部位置。接下来，上海楼市的成交量将在低位盘整数月，预计9-10月份会有所反弹。

而房价则总体上在高位盘整。5月份70个大中城市房屋销售价格环比仅上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。分市场来看，一手房价格上涨0.4%，而对市场反应更加敏感的二手房价格首次出现环比0.4%的下跌。预期6月份一手房价格将首次出现拐点，而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年，房价将会维持下跌态势。

在房地产市场中有条规律，“量变在前，价变在后”，本轮市场调整成交量已大幅萎缩，尤其是部分大城市的下调形态属于罕见的“断崖式”，只有2005年“国八条”出来后，上海楼市曾出现过这种极端现象。按此逻辑，则价格下跌已呈必然趋势，新房价格在高位难以坚持多久，开发商从来不是一个行动一致的群体，各家想法不同，战略不一，5月初即开始全国八五折促销的恒大，现在看起来堪称英明，而目前万科、绿地、保利等大型开发商也加入促销阵营。随着开发商阵营分化的加剧，新房价格很快就会将迎来整体性的下跌。

本轮调控的目标重点突出：坚决遏制部分城市房价过快上涨。对于这句表述，看空派认为房价下跌，中央才会满意；看多派认为中央只是希望房价不要上涨过快，并不反对房价小幅上涨。笔者认为，房价并非玩物，可以任由人们摆布，其表现形式往往是不涨即跌，不跌即涨。所以动态的看，中央希望部分城市的房价能够趋于稳定，如果不能控制房价涨幅，宁可让其短时间内出现下跌。

住建部官员的话也就容易理解了，当前房价尚未出现下跌，如果政策开始放松，或者给市场以将要放松的心理预期，则大部分卖家和开发商都将不愿降价促销了，如此则房价不但不会下跌，反而会再度出现反弹，甚至是报复性的上涨。道理相当简单，识实务的开发商应尽快下调价格，否则坐等无益。

但另一方面，“政策底”确已出现，也就是政策不再加码。近期部分中央部委出台的文件，也都是对“国十条”的细化落实，并无严厉新政。至于地方政府的细则，呈渐次放松之态，比如广州和重庆。当前惟一不确定的是，房产税何时出，怎么出，哪些城市会率先试点？上海细则和房产税迟迟未出，若房产税真的出台，基本上可以认为调控政策出尽了。

在任何一轮房地产调控中，一般都会依次出现“政策底”、“成交量底”、“价格底”。当前的情形是，“政策底”初现，“成交量底”正在形成（上海已出现），“价格底”还需数月才能到来。只有等到“成交底”开始消失，“价格底”开始出现，政策才有可能松动。政策的松动，将遵循“自下而上”的路径，也即地方政府先放松，商业银行的房贷政策先松动。四季度是有可能的。