为何房价收入比不符合国际常规

“房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3～6倍的范围内，而我国的房价收入比却远远高于国际水平。

韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅，在市中心一带，一套90多平方米的住宅，价格在1.5～2.5亿韩元之间(约相当于人民币90万元至150万元)，一名国家公务员或企业中低收入员工要购置这样一套住宅，需要工作15～18年。

在美国，绝大部分居民的住宅是2～3层的楼房，附带车库甚至游泳池，相当于中国的高级别墅。美国住宅多数集中在120～300平方米左右，售价每平方米不足1100美元，折算成人民币为6900元左右，远低于大部分中国省会城市市区的房价，但美国一般家庭的年收入在10～15万美元左右。也就是说，买一套别墅，大约需要3年左右。

在日本东京市中心买一套新的公寓单元，使用面积80平方米的房子，带停车位，不过3000万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币228万元，按建筑面积算，每平方米2.28万元，以东京市民年收入300万日元左右计算，一般要工作10年左右能买得起房子。

瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎士为例，在苏黎士市区或风景区的房价每平米约合2500～7000瑞士法郎，也就是合每平方米1.5～4万元人民币。一套100平方米的普通住宅，售价为15～20万瑞士法郎，约合90～120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。

英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000元人民币/平方米；伦敦地区要贵一些，约合5000～10000元人民币/平方米。

中国的情况如何呢？社科院在2009年的报告认为，我国总体的房价收入比与国际平均水平相当。从1996—2008年的情况来看，我国的房价收入比在5.5～7.5的区间波动，其中，最低的1996年为5.64，最高的2007年为7.44。我国房价收入比总体水平高出发达国家3-6倍，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相当接近。

排名第一的厦门2008年房价收入比达到14.08，排名第二的北京2008年达到13.54，排名第三的深圳2007年达到13.15，排名第四的广州2007年达到12.09，排名第五的上海2007年达到11.25，排名第六的杭州2007年达到10.33。而重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比都不超过7，低于全国总体水平。

但是，社科院的数据与普通人们的感觉完全不同。我没有详细研究全国的相关资料，只是以上海为例，内环线以内找不到低于每平米2万元的新房，中环线与内环线之间也不低于1.5万元，再加上每平方米约500～1000元的装修费（欧美国家的房子都是装修好的），100平方米的房子一般要花200万元以上。上海家庭年平均收入在8万左右，房价收入比已经达到了25，是国际水准的4～8倍。

另根据2009年北京市统计局公布的各区县从业人员的平均报酬情况显示，城八区居民上半年平均收入为28289元。如果按照一家庭两人工作计算，年平均家庭收入数据为11.3万元。但根据北京房地产交易管理网数据显示，北京平均住宅单套成交面积为113平方米，五环内单套商品房期房总价已经达到192.1万元。

2009年8月，中大恒基市场部经理张大伟给出一个例子，如果要购买五环内一套总价为192万元的商品房，首付需42万元，贷款150万元，30年贷款利息总额为112万元。相当于首付之后还需支出262万元，需要夫妻双方不吃不喝努力27年。按此计算，北京目前商品房房价收入比已经是国际最高标准的4.5倍。

但与此同时，北京的房价还在往上飙升，一日出了三个地王就是明证。既然收入这么少而房价这么高，那来的购买力呢？各大媒体时不时的爆出中国的房价收入比超过国际安全区多远了？但中国的房价却没有止步的迹象，很多人就很困惑，为什么国际安全区对中国不适用呢？

事实上，中国的房价收入比并不符合中国的国情，主要是因为中国人买房不仅仅靠的是名义工资在买房，各种收入也都算在内。这中间包括灰色收入和各种非法收入。“规范灰色收入”在两会报告中最终被删除，原因在于规范灰色收入可能是在承认灰色收入，包括那些非法的收入。但不规范这些灰色收入，更容易引起人们的误解。

灰色收入有多少，没有人能知道，但一位叫作李志宁在他的《一个中国经济学家的忧虑》估算过，国家统计局发言人称，2002年一季度城镇居民人均可支配收入752元。如果数字确切，按照李志宁的计算，中国3.6～3.8亿城市人口的1年可支配收入总计就将为2.5～2.7万亿元，但当年全国的工资总额只有1.1～1.2万亿元，那么城市人口收入在总量上就超出了“工资总额”约1倍半。根据我在上海现实中的观察，上海普通人的各种收入远远大于工资收入，拆迁又分房又分钱，出租房有房租收入，还有各色的社会福利。如果自己再做点生意，那就更没法计算了，但绝对要超过工资的几倍。

灰色收入的群体主要是有权阶层，有人归纳了公职人员的“灰色收入”，发现名目繁多，种类大约有红包、回扣、出场费、“讲课费”、公关费、超标准福利等，存在于合法和非法之间，实质上是寄生在合法的工资、奖金、福利待遇以外，既无合法性，也没有法规明令禁止的隐性收入。这些灰色收入可能远远高于正当的工资收入，但是都却没有计入收入范围。有网友爆料称，某国企总部甚至为找不到报销的名目而发愁。

不只是公职人员如此，很多市民也都有灰色的收入。比如大学教授、医生等群体都有灰色的收入，销售人员也有额外的红包，这些收入甚至超过工资的几倍。这在很大程度上解释了在中国房价收入比如此离谱的情况下房价依旧坚挺的原因。但是，作为普通百姓来说，想有灰色收入更多的只能是梦想，因此，他们就必须依靠几代人的积蓄，为了支援一对小夫妻在大城市买房，必须动用父母甚至是祖父母辈的力量，甚至有些父母将自己在小城市的房子卖掉租房住来给子女凑首付，这时候，房价收入比中的收入就不是小两口的收入，而是几代人的收入，这也部分解释了在中国房价收入比如此离谱的情况下房价依旧坚挺的原因。

房价收入比离谱的真正内在原因，是因为中国目前已经出现了一个非常庞大的既得利益阶层，他们并不依靠工资收入来买房，但是他们却买走了大多数的住房。在住房是必需品的中国，造成普通的老百姓必须去抢夺更少的房源，因此导致了房价进一步的高企。这些乱象和怪事，是管理层应该加以解决的问题。