对七部委“加快发展公共租赁住房指导意见”的评论

    七部委文件是对国务院4月“新国十条”中“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”的政策回应和细化。

“公共租赁住房”是对我国现行政策保障住房的创新和补充，是对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖，是对城镇新进工作群体和外来务工群体解决住房问题提供了政策新路径。

“公共租赁住房”的建设和实施，将我国城镇住房困难群体基本实现了全覆盖；将会调整并改变我国城镇政策保障住房内部的供给结构，配租住房将会超过配售住房的规模比重；“公共租赁住房”和“廉租房”会逐步成为我国政策保障住房的主导形式，而“经济适用房”将逐步退居辅助形式。

我国保障住房政策的这种变化，符合我国城镇政策保障住房的客观需要和发展规律。

将“公共租赁住房”的资金投入、土地供应、建设标准、配租条件、供应范围、供应对象的决策权下放到各地政府，不采取全国一刀切的行政决策，让各地因地制宜，保持供给弹性，不限时间底限，是实事求是、是实事实办的生动体现。

《指导意见》中的“政策支持”条文相对于其它条文，略显模糊空乏，刚性要求不足，实施明确性不够。

如“公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应”一条，要求似乎明确，但如何“重点保障”？如何实行“划拨供应”？实施起来时困难重重的。供应量越小，越能够重点保障，越能够实现划拨供应。反之，供应量越大，越难实现重点保障和划拨供应。

如地方政府“要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和营运的投入”一条，地方政府在目前背负沉重债务负担的情况下，在目前缺少政策保障住房财政列支的情况下，会继续调用银行贷款和公积金管理增值部分予以公共租赁住房投入。而公共租赁住房恰恰是一种投入大、回收周转慢的公共产品项目。处理不好，非常容易恶化地方政府的债务偿还能力。

如“对公共租赁住房的建设和营运给予税收优惠”一条，具体措施还需财政部和税务总局制定。如“鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款”一条，具体措施还需人民银行银监会制定。反映出相关政策内涵不同步的问题。事情要做，优惠也有，但就是还不清楚。公共租赁住房的中长期贷款具有极大的风险性，非行政指令一般银行业是不愿意操作的。

如“政府投资公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行‘收支两条线’管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助”一条，实行起来并不会顺畅。试想面对中低收入者、外来务工者和新进工作者的公共租赁住房，其租金本身就具有优惠补贴性，因此根本不可能通过租金收入来完成投入、管理、维修的成本要求。