信用不彰必须靠公共租赁房建设住房保障体系

中国的保障房建设不会停止，公共租赁房将成为保障房的主体。

人们猜测，中国房地产新政会因为实体经济紧缩戛然而止，地方政府出台的温柔新政加剧了这一预期。但6月13日中国七部委联合出台政策，加强公共租赁房建设，使另一种猜测更加接近真相，中国的房地产改革绝不会停止，在经历了权贵与市场的结合之后，中国房地产试图转向以保障房与普通商品房为主。

经历了8年的时间，中国房地产转向市场化之初的目标，以保障房与普通商品房为主体。根据中国《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）要求，主要目标是抑制高房价。建立保障住房体系抑制高房价需要前提，即各地区的保障房建设达到本地的30%以上，最终与普通商品房联合达到70%的比例，使消费品定价成为市场的主导，使投资主导的定价体系彻底边缘化。

保障房建设可以挽救突然消失的钢铁、家具等行业的订单。大规模建设保障型住房还有支撑实体经济的作用，通过保障型住房消化钢铁、水泥、家具等行业的生产能力，如此一来，与房地产相关连的60个左右的实体经济行业不会随着房地产新政一跌到底。

保障型住房的建安成本要比高档商品房低得多，这也就意味着，钢材、水泥等价格将在去年基础上大幅回落。这正是中国经济所需要的效果——与其让资源出口国坐享中国泡沫财富，为什么不主动挤除泡沫压低价格，让中国的中低收入阶层享受到价廉物美的商品？

建设保障型住房一直在经济适用房与公共租赁房之间纠结，许多中低收入阶层希望得到拥有产权的经济适用房，但事实证明，经济适用房是各方寻租的渊薮，在信用度极差、寻租不断的市场，推出经济适用房是致命的，经济适用房最终可以拥有产权，成为国有企事业单位福利分房的大好借口，是对诚实的低收入阶层的致命掠夺。

围绕经济适用房的丑闻从未断绝。

一直被视为中国经济适用房失败标本的北京天通苑小区，6月初又被曝光，4-5年前建成的房屋大量空置，几次倒手、补足综合地价款可以从经济适用房转为商品房。新的案例是新华社报道的陕西眉县首批分配的610套经济适用房中，政府机关和事业单位的工作人员占了绝大多数，而分配给城区两个社区居民的名额只有22套。《南方都市报》报道深圳7000套保障房拟以每平方米4800元的低价分给公务员，2009年侨香村和深云村两处住房项目已经基本竣工，600多套经济适用房用户已经入住，7000多套福利房却至今未见处理。而延安市宝塔区的很多经济适用房单套面积大大超出国家有关规定，一些经适房单套面积甚至达到270多平方米，当地中低收入家庭只有“望楼兴叹”，高收入者高价倒卖获取差价。

就冲着经济适用房从诞生以来丑闻不断，冲着丑闻主角从未被惩处，就可以推断经济适用房将来依然会是寻租之源，是官员利益渊薮，是无耻的高收入者虚开证明占用社会廉价资源的大漏斗。

建设公共租赁房可以提高保障效率，最重要的是，公共租凭房租用者不可能拥有产权，他无法到市场上以商品房价格进行套现，这是目前中国最重要的暴利来源之一。没有产权，寻租者就失去了大部分兴趣。

当然，寻租者可以得到公共租赁房的租用权转租获利，但此时，他们获得的只是租金收益，与商品房出售的资本利得不可同日而语。从激励机制上切断了大寻租者的兴趣。寻租者租金减少而风险增加，由于公共租赁房的居住者均为低收入阶层，会自然形成民间监督，而不是像北京天通苑这样的经济适用房，寻租者、失信者可以轻松在其中找到同道中人，可以毫无羞耻感地获得不当收益。

经济适用房与公共租赁房的不同在于，政府可以通过经济适用房收回成本，但公共租赁房无法收回成本。

必须首先清楚基本概念，通过保障体系收回成本甚至赢利的想法就是可耻的，保障品是公共产品而不是商品；

其次，通过政府财政转移支付，土地收入与税费，可以解决政府预定的保障房建设规划——按照住建部2009年5月颁布的《2009-2011年廉租住房保障规划的通知》，2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；

最后，目前江西等地通过降低地价让开发商配建公共租赁房，已经取得了较好的效果，为何不能推而广之？

保障住房一度退出历史舞台，被证明是个极大的错误，而保障住房体系以经济适用房为主体，同样是个错误，在经济适用房身上结合了官商勾结、权力寻租的影子。在人口众多、信用不彰的国家，提高住房保障效率，减少监管层级，让低收入阶层有起码的尊严，比什么都重要。