十年地产专家警示2010年购房十大雷区（第二季）

十年地产专家警示2010年购房十大雷区（第二季）

——调控进入强化巩固期，降价潮将烈火燎原！！！

——近年的房地产“刚需”火爆怀疑是重复购买？？

——“房事”有风险，入市需谨慎！！！

（北京新闻）端午节前两天，北京的二手房日成交量和总成交量双双下跌77%，日均成交仅30套，同时，租赁市场相对火爆……

最近，在中国最为市场化运作的房地产专业讨论群“地产少壮派”中，自己经常会被群内的购房者、投资客、甚至一些各地的开发商代表问到，市场是否已经出现拐点，何时可以“抄底”？？？等十分尖锐和敏感的问题，顾哥不是任志强、更不是喜欢“危言耸听”的陈胖子和孔锐兄，我只是告诉大家，再等等，目前还在博弈之中，但是近来越来越多的迹象表明，二手市场的一些降价潮已经象病毒一样快速蔓延到了一手房市场，住建部领导的“调控将坚持到底”的宣言、人民日报关于“加快解决收入分配不均”的呼吁、以及二套房贷政策的进一步收紧，以及一些战线拉的过大而资金链紧张的全国开发企业此起彼伏的“全国降价行动”都已经将这个以前看似牢不可破的利益阵营撕开缺口，广东颁布的《广州2009年房地产市场蓝皮书》明确用数据证明，50%以上的房奴是工薪阶层，同时从2003年社平工资2353元可以买到0.605平米商品房，而到了2009年，只能买到0.440平米商品房，房价收入比在中国很多一线城市已经到了一个天文数字，所以我曾经在一次房地产专业论坛上大胆提出一个观点，就是我们这两年的很大比例“刚需”其实是大量投资客群甚至机构在重复购买！！也就是一部分“富裕及权力寻租阶层”反复投资交易造成的市场的供不应求，而更为广大的工薪阶层却已经距离“可承担价格”渐行渐远，这也是为何本次调控中央的决心前所未有的坚定，因为这恰恰要证明我们的政权还是以最广大劳动人民为根本利益而服务的！！！最近又一个“巨贪”被双规，同时也宣布“贪腐福布斯排行榜的首富”再次被刷新，这位其貌不扬的前中山市长涉案金额高达20亿元，而房地产很不幸又“正巧”被查出是其敛财的主要手段，这个案件我们会持续关注，拭目以待！！！

2009年的“地产盛宴”注定已成昨日黄花，辉煌不再，目前拿到所有的政策新要点基本上都和地产利好无关， 2010年，所有在房地产市场滚打过十年以上的老人都坦承形势看不清楚，作为伴随着中国这一轮从熊到牛全程经历的营销一线指挥员，鄙人希望给有购房需求或者投资需求的一些朋友一些经验分享，不预测房价，也不进行具体楼盘推荐，只是尽可能和大家分享一些微言大义：

第一、远离北上广，大涨往往和大跌相辅相成，比如北京、上海、广州（此条主要针对投资购房而言，对于真正的刚需自住客户另当别论）；

第二、远离投资风暴中心，比如海南（这个不多解释了，上帝让谁灭亡，就必让谁疯狂，一个海岛而已，再多的概念也仅仅是概念，香港和夏威夷都不是一年两年吹起来的，自己动脑筋吧）；

第三、贷款购房三要点，一是首付承担能力，二、职业的稳定程度，三、预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了！！！

第四、远期规划风险很大（三年以上的所谓大规划往往都是忽悠、广告效应大过实施可能的，合肥的政务新区就是一个最好的案例），中国的地方政府基本上五年一换届，有的哥们运气不好两三年被调离城市也属正常，因此要特别提防远期规划，开发商拿地亦然！！！

第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避，中国的住宅商品化进行了近20年，由于中国国情的复杂和中国分配方式的不均衡，很多房子其实都是不可以上市交易的，包括一些工业用地上的办公用房及配套宿舍用房，小产权房和一些事业单位的分配公房（鄙人父母是大学教师，他们分配的房子就长时间没有拿到产权证）；

第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障！！

第七、某些城市还有针对鼓励70、90政策的一些税费政策规定，超过多少平米可能就是另一个税率计算了，这样的政策条例一定要仔细学习，否则很容易一步进坑，防不胜防啊；

第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细，鄙人2002年到2003年在上海负责杨浦区的第一个全装修项目时，当时就质量确认就安排了三次交房验收，十分麻烦，但是事后客户投诉相对非常少，一定要注意就是毛坯房交房验收，隐蔽工程验收和全装修房完工验收三个阶段，尤其是隐蔽工程十分重要，对于客户建议一定要同时学习一些相关法律法规，尤其煤气天然气及一些管道的暗埋和明设都有很多讲究，如果不注意的话以后有得你折腾的了，呵呵，不展开……

第九、关于学区要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，因为中国教育资源也属于几大稀缺社会资源，往往对于某重点学校而言，是否划归学区范围在就读资格、相关学费等方面影响重大，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实；

第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力，当大势气候突变，地王也不可能给购房者任何因房价暴跌而赔偿差价的承诺，“大龙”不是个案，随着时间的推移，这样的泡沫破灭还会继续上演……

买房子是一门学问，这门学问的核心就是绝对的“理性”，同时买卖双方的“博弈”尤其是心理博弈极为关键，这种博弈的成败，带来的是少则几万，多则几十万的差价或者损失，希望在一个疯狂的市场火中取栗的人们，首先要扪心自问，你们有这个能力和功夫吗？？哀兵必胜，骄兵必败，此言得之，不知风险，一味冒进，最后悬梁跳楼，只能一声叹息……

其实按照顾哥最诚恳滴建议，就是2010年至少从目前来看，并不适合买房，但是“天要下雨，娘要嫁人”，至于丈母娘和非房不嫁的“刚需老婆”，这就纯属家务事，非顾哥专业所能判断，呵呵……

所以只能尽量减少损失，步步留神吧……

“抄底宣传”“雷区”很多，小心为上！！！