营销专家告诉你一个真实的调控下中介市场！！！

2010-06-15 00:12:07

十一年地产营销专家暗访中介实录（第一季）

——营销专家告诉你一个真实的调控下中介市场！！！

——房租上涨20%是实情还是谣言？？？

——中介店普遍晚上10点下班映射出楼市的严冬

做这么多年市场，如果说鄙人有什么心得，那就是勤奋，四勤：腿勤、手勤、嘴勤，在早年耕耘上海房地产市场的7年，曾经走访了800多个在售项目的2/3，后来则习惯了每年的全国考察，用第一手的观察丰富自己的楼市经验，今年更不例外，新政调控以来，自己更是利用休息散步时间走访了大量中介门店，对于那些来自国土资源部、统计局、中房指数和中房信息集团的各种成交数据，鄙人更多的是仅作参考，更多的市场判断来源于与各大开发、代理企业老总的吃饭交流，与国土资源部相关领导专家的私下交流，尤其来源于自己微服私访的第一手调研资料，也许不够系统，但是绝对真实可信，下面，就和大家分享下顾哥利用饭后两个小时走访四环里某高档楼盘内中介店的心得！！！

这个珠江地产旗下高档楼盘，算是在区域内相对比较抗跌的项目，其商业街上20多家中介店也多是品牌连锁店，我一家家橱窗的房源租售报价看过去，又和三家比较大的中介门店的店长做了2个多小时的交流，获得了一些一手的，更为真实的二手房买卖租赁的资讯，也许，这些资讯会给你更可靠的参考，当然，也更希望你能亲自去了解你想了解的市场信息！！！

房租上涨是真实还是谣言？？？

关于这个无论是初到首都的北漂一族，还是静观楼市变化变买为租的刚需购房者，相信这个信息对于他们尤为重要，上次在做北京房租上涨20%之谜时，我是认真和一些中介机构的老总做了深度交流，也通过一些租房的朋友得到了一些证实，此次走访这个高档楼盘，是想进一步证实这个讯息的准确程度，因为，租赁橱窗广告我几乎每周都浏览，此次做了对比，的确一些一房带装修的价格基本上在6000元每月以上，之前还有5500元的租金报价（该项目户型相对较大，一房也都在80平米左右），两房带装修则要在7000-8000元左右（两房从100-120平米），和中介店长的交流也进一步了解了房租上涨的原因，原来也和本次调控有部分关系，由于很大一部分本来计划买房的刚需群体转为阶段观望，造成了房租在短时期迅速上扬，这和我调查上海因为世博会而造成了浦东很多二手房短租增加，租金上升一个道理，而类似本人走访的这个位于国贸商圈范围内的高档项目，无论交通、还是地段，都非常适合上班族居住，因此房租顺势上涨，也是合乎情理的！！！

四环里房价下跌的幅度和未来预期

其实对于四环里的楼盘，鄙人和许多盲目看空、唱跌楼市的“砖家学者”观点截然不同，因为即使在北京楼市最为疯狂的2009年，这个区位的价格也只是稳中有升！！！和大兴那种远郊区板块能半年从7000多飙升到20000元每平方，其实基本上算“房价适度上升”，尽管如此，毕竟市场大势所趋，覆巢之下焉有完卵，价格还是有所回调，根据自己的长期市场关注，此板块在年初最贵时均价约为35000元，目前回调到32000-33000元左右（而且还带精装修），其实价格下调也比较明显，大约在10%左右，根据与不同中介门店人员的深度沟通，此楼盘中投资客户以长期投资居多，其中客户中约10%为“不差钱”的“不降价铁军”，还有部分为租售并举的长线客户，而该楼盘的空置率约在50%左右，算是该区域入住率较高的楼盘之一，因其地段优越、配套齐全高档，租金相对其他竞争楼盘较高，因此对于一部分“实力较强”的投资客，相对不急于出手也属于正常，此外据顾哥了解，该楼盘的投资客主要来自山西、内蒙和东北，少量来自江浙，这些投资客大多只在签约时出现一次，多委托一位代理人打理多套投资住房，通过团购和一次性付款获得双重差价，这位代理人往往京城人脉资源深厚，其代理利润要远高于中介佣金收入，目前看来，此类高级“中介”在京城楼市绝非少数，看来靠高房价吃饭的还真不仅仅是传统的开发商和经纪公司，越来越多的人从中分出一杯羹，这也是调控困难加大的原因之一，从目前的市场心理看，多数投资客还是对未来心存不安，因此，顾哥判断，至少在未来三到六个月，类似此类中心城区楼盘还有少许价格空间，但是空间应该不会太大！！！因为，顾哥十几年的操盘经验告诉顾哥，相对于房地产投资，永远的圣经就是“地段、地段、还是地段！！！——李嘉诚”当然，对于急于入住的客户，何时买房还是自己决定，不要迷信哥，哥不是传说；

中介店晚上十点下班充分说明市场严冬开始，但行业成熟了

其实在任何的市场想要发现一些规律，你都需要足够的耐心和足够“犀利哥”的眼睛，在和几家中介店店长及资深销售人员沟通的2个多小时里，我很留意观察店内的接待情况，很遗憾，除了顾哥这个“余则成”，整整两个多小时，没有第二个客户走进或者经过这几家店，这说明什么，这恰恰说明了中介公司延长上班时间的苦衷，在交流中，顾哥很欣慰的发现一些中介机构老板的成熟，和2005年楼市调控合肥排名第一的桃园地产的破产以及大量中介门店关门和裁员相比，这次调控之严酷史上未有，但是显然很多从业人员的心态更为成熟和豁达，与其被动的熊市猛减员牛市疯招聘，不如更多的留住一些忠诚于企业的骨干员工，而很多交谈的中介员工也心态积极，认为之前楼市火爆的一些积累正好可以让自己在楼市盘整中在学习中过冬……从这点上，善莫大焉……心态就是生产力——顾哥语录；