房价5月“地震”,6月开拐

对于我国的房地产市场而言，不仅没能迎来传统的“红五月”，反倒是送走了“黑五月”。昨日，国家统计局和发改委联合发布了月度房地产数据，过去的5月份，我国房地产市场行情逆转，堪称是“剧变”。

大家最关心的是房价，那么笔者就全方位解析一下房价吧。本文所指的是房价指数，也即经过抽样调查、测算而来的数据，以区别于成交均价。5月份，70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达12.4%，较上月减少0.4个百分点，这是自2009年6月出现正增长以来，第一次出现涨幅回落的情况。这就意味着今年4月份房价同比涨幅已经触顶，接下来没有任何悬念：这一增幅将继续回落，预计将持续到明年，而且必将出现负增长。同比指标跨度是一年，所以并不能很好的反映当前房价变化。

所以，还得重点关注房价环比变化，也即5月份与4月份的比较。5月份，70个大中城市房价环比涨幅为0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，需要特别指出的是，自2005年有此统计指标以来，从来没出现过单月如此大的回落幅度，这是一个史无前例的动荡月份。有一点是确定的：6月份房价环比将由正增长逆转为负增长，也即房价真正出现拐点，将是2009年3月由负转正之后的，再一次“红盘变绿盘”。下半年，房价将会维持下跌态势。2008年8月开始的那轮下跌，持续了6个月，本轮下跌预计将持续到年底，明年则会出现“阴晴不定”或触底后小反弹的格局。

若按一二手房的分类，则5月份一手商品住宅销售价格上涨0.4%，而二手住宅销售价格首次出现环比下降0.4%。显而易见，二手房价格调整的速度领先于一手房，主要原因是二手房市场买卖双方皆散户，而一手房卖方是开发商，容易控制房源供应和房价，因此前者比后者的市场博弈更激烈。比如，当前上海一手住房和二手住房的网上可售量分别约为575万平米和1450万平米，分别比调控前增加了20%的50%，二手房抛售量大，降价压力自然也更大。随着恒大、万科、绿地等一批地产巨头的降价促销，一手房价格必将出现调整，预计6月份全国一手房价格也会步二手房价格后尘而下跌。

再以产品类型分析。5月份，经济适用房销售价格同比上涨1.4%，商品住宅销售价格同比上涨16.9%，普通住宅销售价格同比上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。由此可见，作为住障性住房，经济适用房价格基本稳定，而当前商品住宅价格却比去年5月明显上涨。

至于不同区域的行情。5月份，70个大中城市中房价出现环比下跌的，多属东部城市，比如杭州、南京、宁波、深圳、广州、海口等都出现了0.4-0.6%的跌幅。一线城市中的北京微跌0.1%，上海不涨也不跌。涨幅最大地区是东北，长春和沈阳分别上涨1.1%和1.2%。

虽然5月份的房价总体上还在小涨，但却发生了质变，同比涨幅首次回落，二手房价格环比首次下跌。如果说4月份的数据还看不清趋势的话，那么5月数据已赤裸裸的指明房价正在步入下行通道。而一旦进入这一通道，则将是长达多月的“黑暗时间”。

房价地震，源于成交量剧降。5月份，全国商品房销售面积为0.68亿平方米，较4月份降低15.4%，亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。东部一线城市和部分城二线城市下滑幅度更大，比如上海、北京、深圳等城市纯商品住宅成交量（剔除经济适用房）大降六七成。相对而言，中西部地区市场还算稳定。一线城市成交量降速实在太快，5月份属于一步跌到位，接下来不可能出现更大幅度的下滑，但在底部盘整的时间将会持续数月。预计2010年全国商品成交量将比2009年减少二成左右，类似2008年相比2007年。

综上所述，5月全国楼市已出现惊人的变局。由此也证明，4月中旬开始的新一轮房地产调控“初战告捷”，只要维持这一势头，预计年底就能基本达到政策目标。接下来，政策将步入稳定期，而成交量和房价“大震”之后，还会“余震”不断。地产江湖何时太平？今年没指望了，明年则大有希望。