二套房确认标准公布 业界毁誉参半

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

　　建房[2010]83号

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

　　为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

　　一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

　　如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

　　三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

　　（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

　　（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

　　（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　中国人民银行

　　中国银行业监督管理委员会

　　二〇一〇年五月二十六日

《通知解读》：

　　1、此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同） 其中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。

　　按照4月17日，国务院出台《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的规定，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。

　　【解读】贷款人在申请贷款时，以认房又认贷来确定购房者贷款购买的是第几套住房。

    2、除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。

　　如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

　　而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　【解读】　大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房，而在北京这样的地区，如果停止对其贷款，必将是对炒房者的一记重拳。政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以很可能被地方钻空子。

　　3、此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必

要时居访）等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。

　　对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

　　【解读】　二套房贷认定标准通知，为住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合发布的针对二套房信贷具体执行的文件，目的使银行机构在执行层面有章可循，有据可依，以文件的形式明确了认房又认贷的操作规范。

　　对于二套房认定的标准，业内反应强烈，但褒贬不一，持赞同意见的人认为这是“对炒房者最精准最致命的打击”；持不同意见的人认为这种做法同时也抑制了自住的需求。