抄底系列之城市篇：打着饱嗝撤出饱和

曾经有篇关于毛主席诗词和房地产的博客点击很高。大半年过去了，当时对于房地产飙升的惊讶和恐惧转化为如今人走茶凉的惨淡。套用【围城】结尾的句式：房产也罢、经济也罢，升也恐慌跌也招徕，人生百事大致如此！果然，宏观打压不到45天，市场已是一片鼓劲的调调。

今天来问关于抄底的问题？本来有个很合适的题目，叫“底呀底呀底，到底在哪里？”可惜之前被用在球评故不重复。之前一篇已经用“张悟本”的这个罪恶名字来搓狭了很多所谓的专家，转眼自己要来指点江山，但又无法冒充专家，所以一言蔽之地带个超级帽子，毛主席他曾经曰过：“广阔天地，大有可为。”

对于抄底的城市话题，今天其实已经很明朗。一线城市受困于土地或者优质土地的损益倒计时，已经“无底可抄”；二线城市则是过去从05到09年得到了“膨胀式+跨越式”发展，价格和价值已经不是脱离并轨的关系而完全开始玩转市盈率的把戏了。那么顺次而下，三线城市诸如江苏的海安、广西的宜州等原先连名字都不怎么被听说的地方将成为下一轮资金博弈的主战场。

推崇三线城市是我从去年下半年开始的持续观点。

理由如下：一则，尽管中国房价已经从精神到神经的地步，但是中国城市化进程的脚步仍然可以用摧枯拉朽来形容并不为过，只要中国经济高速发展态势不改，就会呈现每年“几千万耕地变性&几千万人口的进城”这供需两大趋势，Non-Farm(非农就业)的比例提升势必导致对于商品住房的饥饿。以上这个逻辑中任何一个环节或被颠覆，那就不是一个房价问题，而是万岁万岁万万岁的改革开放问题了，那是国际原则问题。

温总理日前在接待外宾时说过：“不要就看到上海和北京，他们只能代表中国的先进而不能代表中国的现状。”的确，我在连续出差多年的飞行日子之后，对于中国三线城市的理解已经和之前书本所完全不同了。无论是讯息到达的速度、城市生活的节奏、政策指令的反应，都不是我们之前看到的“神州行，我看行”。记忆犹新，08年全球金融危机，在宜州某风景如画的野味大排档上，有开发商边吃刘三姐牛肉丝边对我说：“格德消息闭塞，所以啥金融危机啥通货膨胀，阿拉格德‘马照跑、舞照跳’，所以房产还是有的做做的。”今天我突然理解了当时无法理解的话。当然，除去相关讯息到达的问题，三线城市自身的需求是一个不容忽视的数字，加上之前的退耕进城，四线五线乃至完全的农村人口将大量如被夏夜萤火虫吸引般聚拢过来。

第三，三线城市的土地市场，决定了对于一线二线开发企业的吸引力。土地自身的价格要求和获取方式诸多“不规范”。这个词在中文里面大有玄妙，它不是犯法但又游走在利益和法理的边线上衔枚疾进。诸多操作手段，诸如通过市政工程四两拨千斤地使得大片土地变性、诸如高层公关以达成成交价格默契以吓跑竞争对手、诸如更灵活的付款方式等等，一切尽在“搞掂”不言中！

第四，三线城市的品质要求，决定了农村包围城市的战略可行性。很多中小房企已经在上海土地价格动辄地王的威吓下望门槛却步，但在三线城市，屯于居住要求和品质眼界的关系，消费者对于住宅品质包括环境、会所、交通等配套的要求不高，属于“最大限度容忍VS千方百计寻找购买理由”式消费，加之由于之前提到的不规范，在工程销售节点、银行放贷支持等方面做足文章，可以实现“更快（回款）、更高（利润）、更强（投资收益）”。

最后，三线城市在中远期的看好，决定了“配套滞后，但总会跟上”的现状，毕竟我们要相信改革开发，违者那又是颠覆性逻辑。以前看到过一个小饭店门口的对联：“早来晚来，早晚要来；多吃少吃，多少吃点”，这像极了如今三线城市的政府工作效率；但的确属于有别于之前人们说老赖的顺口溜“千年不赖万年不还”。

以上说的或许是以房产企业的角度看对于三线城市的抄底。回到消费者，其中的首尾两部分，涉及到需求的持续旺盛和政府公建的后续跟进，将是将抄底城市的选择目光投向并停留在三线城市的理由。当然，未来三线城市如果饱和之后再要且战且退地进入四线那另当别论，至少这证明中国城市化进程运营良好。（未完待续）