房地产私募基金的创新与发展（之一）

本星期我将在上海参加二个较大型的房地产业内会议，我的发言主题都与房地产金融创新和房地产私募基金发展有关。今天写一些概念和背景的内容，以后有机会连载！

近二、三十年来，被誉为“资本主义新贵”（和“资本催化剂”的私募股权投资（也可称私募股权基金，英文Private Equity 或简称 PE）在国际上日益兴起，成为一种同产业资本相融合的强大的金融资本力量。私募股权投资整体相对许多其他金融产品更高的收益率以及对产业发展更强的关联性，它一直吸引着产业投资者们的关注。房地产私募对中国房地产金融的创新意义不言而喻。

从2004年国家发改委拟定《产业投资基金管理暂行办法》（后简称《办法》）至今，虽《办法》迟迟未能出台，却依旧带动了一波私募基金蓬勃发展的热潮。截至2008全球金融海啸前夕，我国私募股权募集总额已由2004年的8亿美金飙升至2009年的300亿美金以上。私募基金的发展将改善我国企业的融资格局，加快金融市场的改革，并提高资源配置的效率。

目前私募基金迅猛的发展势头同时也为房地产业的发展带来了投融资方面的新思路，这将改善先前商业银行贷款占绝对主导地位的房地产开发融资模式，也会降低了开发环节的现金流压力，同时，私募基金也在合伙人（产业投资者）层面为投资目标带来了更多专业开发力量，这也为房地产开发企业特别是二三线城市的中小企业的专业提升带来契机。

在许多发达国家，基金作为一种专家管理的集合投资制度，以是否公开发行或向社会特定公众发行的区别，界定为公募和私募。

公募又称公开发行，是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。在公募发行情况下，所有合法的社会投资者都可以参加认购。为了保障广大投资者的利益，各国对公募发行都有严格的要求，如发行人要有较高的信用和信息透明度，并符合证券主管部门规定的各项发行条件，经批准后方可发行。

私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。私募发行的对象大致有两类，一类是个人投资者; 另一类是机构投资者,如大的金融机构或与发行人有密切往来关系的企业等。私募发行有确定的投资人，发行手续简单，可以节省发行时间和费用。

在许多发达国家和地区，私募基金非常普遍。与公募基金相比，私募基金具有十分鲜明的特点。在美国，房地产投资信托基金、退休基金、共同基金等公募基金，一般可以通过公开媒体做广告来招徕客户，而按有关规定，私募基金则不得利用任何传播媒体做广告宣传，私募基金投资者主要通过朋友介绍，或直接认识基金管理者的形式加入。  

私募基金常常以有限合伙人企业形式出现，即由普通合伙人(简称GP，general partner)和有限合伙人(简称LP，limited partners) LP组成合伙人企业。基金公司的经营权（常常包括控制权）掌握在GP手里，一般保险公司、财务公司、社保基金、大学基金会和慈善基金会都有可能成为LP；GP和LP共同组成的私募基金是一个有限合伙人企业。GP负责寻找投资机会并做投资决定，他们的预期收益往往较高，每年提取全部基金的一定比例（譬如2%）作为基金管理费，如果达到了最低预期资本回收率，他还要提取部分LP的利润，相对来说GP对私募基金承担无限联带责任，其风险也相对较大。

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。