近期政策解读及趋势判断

理念方法：

1、政策不同于理念方针，除非国策，一般仅为政府阶段性的愿景和重点工作。

2、政府是有限资源政府、有限能力政府和有限责任政府。

3、政府政策好坏的判别标准是实践检验，而不是拥戴者的多寡和舆论声音的大小。经济政策检验标准是解放、促进生产力和维护社会和谐稳定。

调控背景：

1、房价上升

2、民怨扩大

3、没有房屋普查

4、没有房地产中长期目标规划

5、中国经济刚走出困境且不稳定

6、美国金融危机之后是欧洲主权债务危机

核心政策：

1、对购买二套房首付50%

2、对非本地居民暂停发放购房贷款

3、发挥税收政策调节作用（房产税）

政策特点

1、过去政策的再拼接、再调整、再重申

2、行政措施占主导地位（追责，限外地和二套购，保障性住房供地，监管企业购地融资，对企业清算稽查、不发贷不上市重组）

3、效用短期化（遏制房价过快上涨）

市场现状：

1、成交量大幅度萎缩

2、成交价格松动但暂时还坚挺

3、开发商、购房者和政府都在等待观望

冲击比较：

1、一线城市大于二、三、四线城市

2、普通商品住宅大于高端商品住宅

3、中低收入者大于中高收入者

4、郊县大于中心城区

5、中国经济大于房地产经济

走势猜想：

1、土地供给依然紧张，但会出现推迟拍地和流拍现象，价格相对平稳

2、开发信贷和消费信贷规模明显萎缩

3、企业缩小开发规模、拉长开发周期、竣工量低位运行

4、成交量可能出现半年左右的萎缩、低迷、冰冻期

5、开发企业融资、拿地受阻

6、交易价格先坚挺，后松动，再跌落，但难有深幅调整

7、银行开发、消费信贷回收压力上升

8、地方政府财政税收缩水

9、影响银行业绩水平和公开资本市场圈钱能力，增加银行运行风险

10、降低对实体经济产品的需求量

11、中国资本市场继续领跌全球，融资功能丧失过半

12、政策时效三个月到半年，失效再重申、再拼接、再调整

13、政府在争议中打出最后一张王牌—房产税

14、政策保障房规划计划加快推进

15、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大

16、海外移民和海外购房规模扩大

17、思想上的左、右两派和收入上的高、低两端，认识撕裂

18、政府继续两难、观望

本轮结束：

1、房价下跌达到决策人的心理价位

2、中国金融业特别是资本市场难以忍受

3、实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定

4、出现社会不稳定的重大群体性事件

5、政策保障房建设出现重大进展