上海直管公房长期积累的问题十分严峻

 上海市由政府直接管理的出租住宅公房，与鼎盛时期的规模量有了非常大的萎缩，但依然保持着重要的比例。其房屋租金前期（上世纪九十年代）提高快，后期（本世纪前十年）提高慢，但依然保持着福利性的租金，其租金水平大大低于市场同类房屋的租金水平。

原有的直管公房大部分已按照房改方案出售给了原来的承租户，这类住宅上海俗称“售后公房”，实际上它已变成售后私房。这部分住户租金是不交了，但需要交物业管理费用。只不过其物业管理费用依然是全市最低水平的。

这些年上海还存在着重大工程配套住宅用房，实际上是对拆迁户的补偿住宅。这类住宅也是租金水平低、物业管理费用低。这类用房上海目前也是纳入到直管公房、售后公房的范畴之内的。相对而言，这类房屋由于交付使用年龄较短，问题暴露的还不够突出。

上海直管公房（售后公房），在上海住宅总量中，今天依然保持着较高的比重，它们主要是由政府背景的物业管理公司进行物业管理的。

上海的上述住宅用房，在维修、保养、管理、运营过程中，存在着长期积累的尖锐矛盾。这些矛盾主要是长期不变管理收费标准和逐年提高最低工资标准的矛盾；居民对物业服务高要求与物业收费不对等的矛盾；维修基金耗尽与维修基金难以再筹集的矛盾；物业管理人才需求量大和人才紧缺之间的矛盾；直管公房物业管理定位是“市场”还是“保障”的矛盾；直管公房物业管理法规政策滞后与实际操作中的矛盾。

这些矛盾，不仅危及到该类住宅的简单再生产，还危及到物业管理企业的生存，更加剧了小区居民与物业管理企业之间长年累积的矛盾，严重影响了基层社区的稳定与和谐社会的建设。

如果将上海直管公房（售后公房）长期积累的问题，放到我国不断加大房地产宏观调控力度，加紧推行政策保障房建设分配的经济背景条件下进行审视，我们将会有下列的基本判断：

1.直管公房（售后公房）物业管理，关系民生安居，维系社区和谐和社会稳定。但现存的问题积压已久，长期没有得到解决，覆盖面还很大，直接造成房屋维修、保养无法维持简单再生产，也使管理企业背上沉重的财务负担。

2.问题发生在中国经济实力最为强大的城市之一——上海尚且如此，在全国其它地方，类似问题涉及面非常大。

3.目前政府对房地产业的关注存在以下四大误区：只重视保障房的开发建设，而忽视长远的物业管理投入；只重视增量和存量房的市场售价和租金，而忽视当前物业管理收费和服务标准；只重视开发企业，而忽视物业管理企业；只重视房地产业正在发生和产生的问题，而忽视长期形成积累已久的问题。

4.如果直管公房（售后公房）的问题长期悬而未决，势必影响并波及到现在我国政策保障住房的发展和政策保障住房体制的形成，势必形成城市发展中新的溃疡和新的拆迁房。前面的问题尚未解决，后面的问题又压力过来。

5.我国政策保障住房应该充分考虑直管公房（售后公房）的经验教训：尽快明确资金责任主体和管理责任主体；建管并举，兼顾开发投入和管理投入。