房地产总体格局没有变

国务院的房产新政出台已有一月，静观这一个月的房产市场，大概有以下几个方面的变化与说法：1，房产市场由开始的量跌价，挺逐步转向量价齐跌；2，发展商由初期的“价格联盟”转向打折促销；3，周边城市销售急剧下降，成交量缪缪，4，大城市的房产成交量普遍下降30%以上，但价格下降不大；5，以恒大地产为代表的发展商的新一轮打折促销蓄势待发；6，一些专家预测商业地产今后走势看好；7；各地政府对新政细则的逐步出台，预示房产市场进入冰冻期；8，购房者仍然以持币待购为主流，预计在房价下降15—20%的时机会重新进入；9，炒房者暂时退出房产市场转入黄金市场；10，以重庆为首的类似房产消费税的出台，使大部分购房者更看跌今后的楼市，等等。

以上十大方面的变化，大致上能勾画出当前房地产市场的基本态势，这次新政之所以暂时没有陷入“房产调控越调越高”的困境，主要是除了提高首付比例之外，精确的限制了外省市人员的炒房问题，整个房地产市场才会出现暂时的平衡与观望。但这仅仅是表面的，暂时的现象，我国房地产一些深层次的问题并没有解决，如果认为房地产市场仅因为限制了部分需求，市场就会自动调节房价，那就大错特错了。我国的房地产问题早已不是一个行业的问题，与我国的政治体制设计，整个经济转变方式，产业结构的调整都有紧密的唇齿相依之关系，特别是地方政府与房地产的依赖，早已是你中有我，我中有你的关系了。这许多年来，为什么房价会被推得如此之高，特别是别墅的价格，动辄几千万乃至上亿，在国外也闻所未闻，而我们的人均GDP仍然增长非常缓慢，“胶囊屋”，“蚂蚁房”的不断增加，更显得房地产变得诡异莫测，而越来越多的老百姓坚信中国房地产是个永不落下的太阳，抢到房子就是拿到金元宝。这次国务院之所以下较大决心，主要原因之一是：不断接到有关报告，房地产已危及到社会的稳定问题，这才导致上月的新政出台。然后才有本文开始讲的十个变化，但房地产的总体格局并没有改变，深层次问题也没有因此而解决，如果没有后续相关对策的系列支持，不出半年，房地产市场依然如旧，主要理由如下:

一， 没有很好解决流动资金的出路问题

房地产价高的一个重要原因是流动资金找不到好的增值渠道，据相关报道说，自新政以来，房市退出的流动资金4000亿元，但这并不能说明新政是成功的，它既能退出也能进来。最近有很多报道讲，这部分资金投入了黄金市场，并引出黄金市场未来看好的结论，这纯属胡说八道，自国际金融货币体系解体以来，黄金早就与货币的发行脱钩了，而炒黄金是个国际范畴，世界各国不约而同认为，黄金价格过高，对各国的汇率管理是不利的，一旦黄金价格过高，全世界会联手打压。另外，我国的股市走向与教科书的理论又是逆向而动的，目前典型是房市以股市齐跌的局面，投资渠道更加窄小，不解决流动资金出路问题，房市迟早会被炒高。

二， 抬高购房门槛不是一个根本办法

在现有的政策面上看，好像购第二套房的门槛高了，需付总房款的50%，会抑制很多需求，其实不然，在实际运作中，这个问题很容易解决。如果是100万左右的小户型，这个门槛石不高的，如果是300万以上的房子，发展商会自动承担起20%的首付款“义务”，购房者开始仍然只要付三成，只不过在一定时间内由发展商垫付而已。对于第三套房，只要市场短期有较大的空间，自有资金大把有的是，无需银行贷款。所以我认为暂时游离的流动资金大部分并没有投向别处，或者作为短期资金拆借了，“主力”仍然虎视眈眈窥视房地产。

三， 银行大量资金沉淀于房产是个软肋

新政出台至今不到一个月，退房事件激增，由此产生大量官司。但目前还问题不大，是购房者与发展商的争议与官司，主要是定金退还的问题。但你想过没有，一旦房价的跌幅大于购房者的首付款时，那就是数千万个官司与银行的纠葛，这个局面是政府当局最不愿意看到的，老百姓很知道政府的软肋在那里，不少人是持币待购，认为房产下降的幅度最多的20%左右，否则要出大问题，在这个问题上，政府至今没有接招。

四， 物业税与房地产价格是无关的

我在多篇文章中都提到，物业税与房价是没有关系的，现在一些城市自认为高明，避开物业税的立法程序，从房产税的衍生角度搞了不少房产持有环节的税费，特别是对豪宅与大户型的开征很高，这种拍脑袋的想法除了“鼓励”资金从豪宅中抽出，流向一般住宅以外，没有任何作用。物业税的主要作用是为地方财政的短缺找到一个长期的“融资平台”，这几年地方政府的负债大幅上升，高达六万亿之巨，按五年的贷款利率5.94计算，每年的利息支出近4000亿元，大都分地方政府是无法归还的，而物业税的所取，成了平衡地方财政的一个手段，与房价是没有关系的。

综上所述，我认为本次房产新政是个阶段性的手段，虽然起到一些作用，但不是治本之策，也没有根本改变房地产的总体格局，后续之工作，仍应该高度重视，要从土地财政，经济转变方式，扩大投资渠道，大量建设廉租屋与公共租赁房，逐步减少经济适用房，等方面下功夫，真正做到标本兼治，理性发展，既不提倡人人买房，也发对大部分人买不起房，这既需要时间，更需要胆略与智慧。