为什么地产股跌得比房价快和深？

2010年4月中央和部分地方政府出台了一系列严厉的房地产调控政策，使的全国许多地方，特别是大城市的房地产成交量极大萎缩，价格也有下跌的趋势。

但与此同时2010年4月，A股房地产板块已经跌去1/4，昔日的股市贵族如今已被机构无情抛弃，并且没有停止的迹象。而暴跌的导火索是政策调控。

为什么地产股跌得比房价快和深？

道理很简单：房产有居住和投资（及投机）多重功能，上市股票只有投资和投机功能。

以下是《1985年-2009年澳大利亚房地产直接投资和上市房地产投资信托基金的表现》，蓝线表示直接房地产，红线表示投房地产投资信托基金。近15年来红线的波动大于蓝线，2008年金融危机爆发后，红线（上市的房地产投资信托基金）下跌了比实物房地产快和深。(抱歉图没有粘贴上)   美国的情况类似。

以下是相关媒体报道：

昔日贵族已四面楚歌 地产公司1800亿现金能用多久

2010年5月5日中国证券报  4月6日以来的短短20个交易日，A股房地产板块已经跌去1/4，昔日的股市贵族如今已被机构无情抛弃，并且没有停止的迹象。而暴跌的导火索是政策调控，房地产公司是否有能力承受政策重压，是否有能力应变？  　　业内专家指出，部分拥有巨额土地储备的房企可能因现金流紧张而不得不“降价甩房”。但就目前而言，A股房企所持货币资金整体上仍十分充裕，一季度，房企货币资金创三年新高，存货周转率、有息负债率、速动比率等运营指标都处于正常区间内。不过，一旦楼市价格出现系统性的大跌，成交量长期低迷，则上述指标也有恶化的可能。  　　货币资金创新高  　　4月中旬以来，国务院连颁“三道金牌”重拳调控房地产市场。以北京为首，地方版细则紧随而来，调控力度远超业内预期；与此同时，货币当局收缩流动性已经形成趋势。未来一段时期内，房地产企业将面临销售回款和开发信贷两方面的资金压力。5月4日，A股地产板块再度深幅下跌，整体跌幅逾5%。  　　市场可能已经开始考虑地产公司的生存可能。不过，从目前开发商的积粮看，短期生存暂时没有问题。“去年，中国房地产市场销售过于火爆，开发商手中都很有钱，目前，很多房地产上市公司都拥有超过100亿元的现金。”SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹指出。　据WIND数据统计，2010年一季度末，申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元，同比增长60.4%，创三年以来新高。其中，万科（000002）、首开股份（600376）、保利地产（600048）、金融街（000402）等公司货币资金超过100亿元，另外，金地集团（600383）、招商地产（000024）、新湖中宝（600208）等多家公司货币资金超过50亿元。  　　一季度，A股房企货币资金的增速，超过存货增速达20个百分点，货币资金与存货的比例为1：3.45。在没有新增土地储备的情况下，房企目前持有的货币资金，基本可以满足消化现有存货之需。  　　2009年以来，楼市销售异常火爆，这为房企2010-2011年的业绩奠定了基础。数据显示，今年一季度，A股房地产企业合计实现营业收入572.64亿元，同比增长88.65%；实现营业利润119.06亿元，同比增长131.6%；归属母公司的净利润77.55亿元，同比增长119%。  　　一季度末，A股房企预收账款合计达2016.87亿元，同比增长97.24%；与年初相比也增长近10%。一季度预收账款与营业收入合计2589.51亿元，这已经与2009年房企2536.23亿元的营业收入持平。  　　受房价大涨影响，房企销售毛利率普遍显著提升。统计显示，一季度，A股房企平均销售毛利率达40.27%，比2009年进一步提升4.3个百分点。其中，首开股份、北京城建、金融街、滨江集团、华远地产、中弘地产等29家公司一季度的销售毛利率超过50%。  　　一直较为谨慎的万科，一季度实现净利润11.3亿元，同比增长46.5%。一季度末，万科持有货币资金179.18亿元，尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4亿元。万科执行副总裁肖莉表示，2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略，应对市场可能出现的各种变化。

存货消化不足3年  　　可能对房地产企业造成巨大资金压力的存货，目前处于正常范围内。据WIND数据统计，2009年，A股房企存货合计达5606.22亿元，以当年营业收入计算，存货周转需要2.2年。今年一季度，房企存货合计6188.37亿元，比去年末增长10.38%；以一季度营业收入计算，存货周转2.7年。  　　“这与2008年的水平相比，已经大为好转。”业内人士指出。一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，存货周转率低于1/4，就意味着消化周期过长，可能危及房企正常经营。目前，A股房企的存货周转率处于正常区间内。  　　统计显示，今年一季度，存货周转周期低于4年的房企数量有60家，占比超过60%，以2009年数值计算，存货周转周期低于4年的房企数量有84家，占比达85%。万科、保利地产、招商地产等一线地产商2009年的存货周转周期均低于3年。  　　以金地集团为例，与其他一线开发商相比，该公司目前的财务压力较大。2009年末，金地的资产负债率为70%，真实资产负债率47%，净负债率为51%。2010年内，公司很有可能无法再完成增发。与上一轮行业景气高点有所区别的是，金地充分吸取了2007年高价拿地的教训，在追求高周转、快发展的同时更加关注市场风险，在土地获取上更为慎重，经营稳定性有明显提升。  　　有息负债率降低  　　作为考查房企经营风险的主要指标，有息负债的高低，直接决定房企资金链的松紧。从今年一季报和去年年报的数据分析，A股房企的有息负债率依然有所降低。

统计数据显示，今年一季度，A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元，与期末总资产相比，有息负债率为32.45%，同比降低3.2个百分点；与2008年末相比，有息负债率则已下降5.7个百分点。  　　数据还显示，今年一季度，A股房企中，速动比率高于1的企业有24家，高于0.7的有40家，分别比去年同期增加10家和13家。  　　业内人士指出，速动比率，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。其中，速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率越高，意味着企业短期偿债能力强。目前，多数A股房企的速动比率处于合理范围内。  　　以一季度仍积极拿地的保利地产为例，由于一季度签约金额远高于结算收入，公司一季度末预收款继续急速攀升346亿元，创出新高，为2009年全年营收的1.5倍，充足的预收款是公司今年业绩高增长的重要保证。  　　与此同时，保利新增项目储备9个，新增权益建面约310.34万平方米，需支付地价约135.2亿元。一季度末，保利负债率为75%，剔除预收款后的负债率为43%，较去年末有所提高；一季度末公司账面现金/总资产为12.78%，而2006至2009年，该指标分别为5.58%、11.31%、10.20%和16.95%，公司目前现金较为充裕，有息负债率不高，财务状况较为稳健。  张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。