朱晓红：“十号令”全面执行面临严峻考验

朱晓红：“十号令”全面执行面临严峻考验

  [提要]短期内楼市不会出现大的波动，因为大家知道金融危机之后世界乃至中国的经济还没有真正恢复，并不是这个危机已经完全消失，尤其是中国实体经济发展还不是非常好。在这种情况下，楼市经济对国家经济的支撑作用，或者作为支柱产业的作用，还一定程度存在，近期内这重依赖绝对会存在。  

本周之内，政府连出重拳，众所瞩目的2010年楼市调控风暴正式启动。新政引发热议，沪二手楼市走高，跳价频发，而开发商又选择在本周末齐齐井喷开盘，是巧合还是逃避新政？政策重拳迭出，高房价将跳水？

4月20日，搜房网186期大话地产三人行邀请沪上研究机构专家、知名博友，与大家共同探讨“十号令”政策下的楼市走向。

以下是中国豪宅研究院院长朱晓红的观点：

政治经济模式让短期内楼市不会出现大波动

短期内楼市不会出现大的波动，因为大家知道金融危机之后世界乃至中国的经济还没有真正恢复，并不是这个危机的空间一点没有，尤其是中国实体经济发展还不是非常好。在这种情况下，楼市经济对国家经济的支撑作用，或者作为支柱产业的作用，还有一定的程度存在，近期内至少在这一年绝对会存在。中国的楼市又是政策楼市，当我们中国政府调控的手段，他就是两极方式治理模式。当楼市疯狂的时候，他压一压、打一打，平息老百姓的怨气，搞一搞社会的稳定。当楼市萧条的时候，眼看房地产经济滑坡了，这时候他又要伸出援助之手，从信贷辅助支持。

现在调控会对房地产这个行业会有不同程度的小小的打击，这是肯定的，对于房价、对于成交量都会有一定的影响。但是楼市政策能否会把房地产行业伤到什么程度？我看老虎放出来，后边还有绳子拴住它呢。真要是房地产行业被他搞下滑了，还要再回来。因此基于房地产行业在中国经济目前所处的地位，我判定楼市不会出现大跌的现象，是因为政府不让它跌。我们现在不能用纯粹市场的观点来剖析。因为中国的经济是政治经济。

新政能走多远目前还不能断言

因为中央出台政策，这次他打的是政治牌，首先在前边就强调是为了社会稳定，因为房价问题已经引起了社会不太稳定了。这些政策让购买90平方以下的人，解决基本居住问题的人得到相对的实惠。我觉得这个站在老百姓的角度，中央这样做还是对的，这样的措施还是能起到一定的作用。对于改善性住房，我们很多人还没有解决基本的住房问题，我们就不要太苛求，一定要在改善住房上要发太多的议论。因为每一次调控，或者每一次改革，都是在调整利益，这方面的利益得到保障，另外一方面利益肯定要受损，因为蛋糕就这么大，不可能每个人都满意的，不会有的。但是中央现在还是倾向于占多数人的弱势群体，站在这个角度上出台这个政策，这是中央政府的想法。

在具体的执行环节会怎么样呢？它会有一个递减的，滞后的过程.从时间上有一个滞后，从效果上它会有一个递减。从政策再到执行环节，又是一个滞后或递减这样一个过程。我们不要期望这次十条新政一出台，就会起到翻天覆地的变化，然后房价大跌，楼市越调越涨，或者疯狂的现象不再出现了。我觉得现在还不能做这种幻想。只是说这次中央下的决心，是比以往任何时候下的决心还大。但是这个政策是不是会继续往前走，能走多远，现在说实话还不敢断言，因为他没有解决根本上的问题，因为来自地方政府和开发商这个层面，楼市除了购房者以外这些主体普遍的认同。

基本上和开发商的利益，和地方政府的利益，和投资客的利益都是对着干的。在这种情况下，在楼市这个主体里边，最弱小的是什么？是老百姓，就是一个普通购买的住房。在这个博弈过程中，当然中央现在是站在普通老百姓立场上做支撑。能不能支撑下去，能走多远，，现在我们在很多地方讲课，我们说话不去忽悠，说房价一定会大跌，你们现在不要买，以后到房价跌下来再买。说实话这么多年来，正如刚才宋老师讲的，越调越涨，楼市疯狂这种现象是不断在上演。从05年到06年，从07年到08年，从09年，如果这次调控再出现.......。然后你总的下来，我们拿五年的周期期来考量，房价肯定是涨的。短期内想把房价达到大跌的程度是不可能的，让所有的老百姓都能买到房子去住是一个幻想。

“十号令”全面执行面临严峻考验

这次执行力度递减的程度会小一点。为什么会这样？这次的新政和国十一条它有很大的区别，比较细化。什么东西它都框死了，自由发挥的地方少了，定性的东西少了，定量的东西多了。在执行环节，可能会地方政府自由发挥的地方少一点。再一方面这次在“国十条”里边，首先强调了地方政府对住房问题的审计政府负责制，和所在城市长官的负责制、问责制。我觉得共产党说话不是开玩笑的，真要点到你，你如果真的不作为，就会卷着铺盖走人。中央政府这次还特别强调要考核。如果你在这个问题处理不好，你就等于失职了。

但是尽管如此，中央的政策的执行能不能不折不扣的落实？中央的声音传达现在是没有问题的，是能够通过网络媒体、通过各种媒体，传达到所有老百姓的。但是执行的力度会不会那么全面、不打折扣地执行，我看有点问题。因为这种对中央政府抵触的情绪，开发商我们不说，从政府层面来讲，它越往下的政府抵触得越多。省政府没什么问题，他衣食无忧。但是到了市一级政府，他问题也不大。但是到县镇一级的政府，因为我们和他们打过多年的交道，他们有过抵触。“我们没有能力，你们来干。”出现这种反弹，是因为他们确实有他们的难处，我不是替他们说话，他们真的有难处。上级政府交给他各项任务、各项指标都要完成。市政建设、治安、社会稳定他们都要搞，包括保障性住房。他们要钱，他们哪来的钱。因为现在越往下，像我们长三角地带，特别是沪宁线，因为过去有乡镇经济的基础，所以镇一级政府还是可以的。但是再往偏远地区，一下子想把它断掉，是断不了的。因为断不了，所以土地价格的继续攀升，导致房价上升这种可能性还是有的。当然如果中央将收上去的税种再返还一些给地方政府，地方有一定的财政收入以后，就会减少对土地财政的依赖，这是深层问题。

楼市向好这种心里预期纵使房价上涨

这次文件的出台，特别强调了消费者的理性消费。以往不是讲批评开发商就是批评地方政府,现在强调这一点实际上暗含着批评一些消费者非理性消费。就是说你没这个能力，不要硬撑着买房子。实际上是有意识打击一部分消费者的积极性。因为长期以来，对房价上涨的心里预期太多，各种理由是层出不穷，连我们上海不断在造梦。什么迪士尼，什么两个中心，像新近召开的世博，像徐汇的滨江板块等等。一系列向好的政策，都是说上海很美好，城市在不断的升级。人家投资房产首先是看好这个城市，上海在全国的地位举足轻重，它不仅是上海的上海，还是中国的上海，世界的上海。

《南方周末》写了一篇文章，叫“以世博的名义看上海的升级”。实际上就把世博对上海的影响带出来了。人们对上海这座城市给予无限的期望。现在很多人，包括一些买多套房的人，或者是自住房，他也看到上海升值的空间。你比如说上次我们在优房搞活动的时候，也一位嘉宾这么说，我们现在买一套房子，在它涨了以后我们再卖掉，我们在偏远的地方买一个小一点的房子，我们住在那里好了，然后过优质的生活。要不然在上海住这么大的房子，却过着非常低质量的生活划不来的，他们眼睛看出这个问题的。对城市升值的心里的预期，对这个城市楼市向好的心理预期也助推了房价的上涨。

增加经济适用房、廉租房方式可行

去北京时看到，国家大的部委，他都是自己盖房子然后给职工,其实也是一种，但是这里面作为一般普通老百姓，肯定也是反对的。因为用最少的钱去享受这个公共资源，房价和市场价格泡沫太大了，其实这是另外一种形式的廉租，实际上恢复过去的供给制。像我们以前在单位，按照你夫妻双方的工龄，还有你的职位、学历打分就可以给一套房。所以我觉得这种办法不好，是在增加不公平。相比较而言，搞一些经及适用房、廉租房到是更加惠民。但要有恰当的比例，要让民生房与商住房分流。在商住房领域要让市场做主！