二季度上海房地产市场基本走势

2010年一、二季度之交，形成了上海房地产市场的分水岭。

第一季度由于国家房地产调控政策再出、地方和全国两会的召开、新年和春节房地产市场的历来淡季等三重因素，上海房地产处于半冬眠的状态。成交量萎缩，市场价格稳定，持币观望气氛浓厚。但是三月末上海房地产市场陡然发生重大变化，成交量有效放大。

一进入第二季度，上海房地产市场成交量开始活跃，一鸣惊人。扫楼现象频现，“日光盘”现象再次爆发，市场价格异常坚挺，引得新闻媒体一片大呼小叫。诸如房地产崩盘时间表、物业税（或者是变种的保有税、房产税）推行、加息将至、首付款比例提高等无作者、无来源的虚假信息集中出笼，明显在提醒施压政府要出台更为严厉的调控政策。

面对这种局面，无论在上海还是在全国，力挺中国房地产市场的一些言论开始出现。而这些言论在今年一季度和前几年都很少听到。

刚刚召开的博鳌会议上，论坛秘书长龙永图声称“总体上中国的经济没有泡沫，只要有需求就没有泡沫，但是中国的泡沫应该分地区、行业、时间”。“中国的房地产不是复苏的问题，中国的房地产是健康的发展，不需要打压。只要有真实的需求存在，中国房地产市场就不会崩盘，关键是要建立保障房体制”。

香港瑞安集团主席罗康瑞也在会上说“不相信楼市有泡沫”，“经济高速增长，个人收入快速提高，大城市的土地稀缺，购房者的经济实力等诸多原因，决定了中国楼市拥有明确的支撑”。

新华社的相关报道从主标题到副标题，少见地采用了疑问的方式，将两种不同的认识和观点予以并列报道。

上海第二季度余下的时间，将会发生一些什么样的变化，可以从下列一些情况寻找端倪：

上海经济适用房闵行区、徐汇区试点工作，在四月份2000余户将通过政府住房面积和收入财产的审核。但是全市性的面上推开主要是下半年的工作。因此，政策保障房在二季度对上海市房地产市场的影响很小。

一季度呈现的市场惯性，将在二季度有所延伸。由于全市可售商品住宅总量并不多，因此上海实际上是由市场可供量决定成交量，而并非是由价格水平决定市场成交量。同时价格松动的情况很难出现。

二季度上海市的二手房交易可能总量不大，但价格会有所上升。由于世博会外来需求客户增多的因素，上海市的租赁市场依然看好，租赁价格稳中有升。

政府对房地产市场的调控将依然保持高压态势。但由于手中的有效牌并不多，还要兼顾准备工作和长远效应，很难采取对市场有重大利空因素的措施，警示性的语言远远多于实际具体步骤。即便真的如某些人放言的那样，推出保有税或房产税的试点，在短期效应之后，市场价格仍会掉头向上。

 （4月13日应房地产时报约稿）