一线城市限制外省人购房须谨慎

近期,有消息称北京市政府正在考虑对外地投机购房者出台限制性措施,外地购房者如果要在北京申请房贷，必须先出示在北京当地工作或者经营活动的完税证明，没有在本地纳税贡献的购房者申请房贷将会受到限制。限制性政策并非户籍歧视，其本意在于打击投机性购房者。

其实,全国少数房价涨幅较大的城市,都曾经或者正在研究限制外地人购房的问题。从去年12月出台的“国四条”开始，遏制部分城市房价过快上涨的势头，成为房地产调控的一个重要目标。这其中的“部分城市”，重点指代北京、上海、深圳等几个一线城市。限制境外人购房,从2006年"171号文"就开始了，而现终于开始考虑限制外省人了，因为在重点城市中，外地投资投机需求旺盛，是推高房价的重要因素之一。

一线城市和中西部二线城市有些区别。2009年外地人在上海购买新建商品住宅量占全部新建商品住宅成交量的23%左右，其中境外人士和机构为2%左右，外省人为21%左右。目前我正在为武汉市房管局做《武汉市住房发展“十二五”规划》，了解到武汉的一些情况：2009年本市市民购买占总购房人群的56.28%，其次为本省（除我市）市民，占30.46%，外省购房者占比为13.15%，受国家对境外人士购房条件限制的影响，境外人士购房较少，仅占总销量的0.11%。武汉市省内非本市购房比重较高，这其中自住或求学购房的比重较大，而外省购房中投资投性需求就多了。武汉外省人购房比重明显小于上海。由此也反映出一线城市限外的意义比中西部二线城市更大些。

正好前段时间，应上海相关部门的邀请，我对能否在上海部分住宅楼盘中限制外地人购房的问题，做了一些研究。在此仅摘出几个要点，与大家商榷和分享。

上海市限制外地人购房的措施建议

   1、以是否拥有居住证为限外的重要标准。

    如果简单的以户籍为限制条件，必然招致强烈的舆论批评，但若以居住证为限制条件，则基本上能获得公众的理解，甚至是支持。

    目前上海的《上海市居住证》针对不同人群分为三类：引进人才类、普通从业类和投靠就读类，条件分别如下。

(1)具有本科以上学历或者特殊才能，以不改变其户籍的形式来本市工作或者投资、创业的境内引进人才，以及引进人才的配偶和其未满18周岁的未婚子女；

    (2)在本市有稳定就业和稳定住所的非本市户籍从业人员；

    (3)投靠具有本市户籍的配偶、子女或者父母的来沪人员；就读于本市大、中专院校，常住户口未迁入本市的人员，以及来本市接受非学历教育等需在本市居住6个月以上的人员。

    据2008年1月的媒体报道，上海现有外地人口600万左右，400万没有居住证。若据此，则200万人左右已拥有居住证。2009年6月，据上海公共行政与人力资源研究所公共行政研究室主任张子良介绍，自2002年实施居住证制度以来，本市已经有27万人持有引进人才类居住证。

    对于大部分采取限制外地人购买的住宅项目，只要持有居住证就可以购买；而少数住宅项目，可以设定差异化的标准，以提高政策实施的精准性。比如：对于部分高档楼盘，可以仅限本地居民和人才类居住证购买。对于部分中档楼盘，仅限本地居民和持人才类、普通从业类居住证的人群购买。

    2、限外项目的涉及面不宜大，要做到有的放矢。

    首先，限外项目涉及面不宜过大，尤其是在今年楼市调整时期。限制外地人购房应作为政府调控房价的一种积极姿态，信号意义大于措施力度。可以先尝试几个项目，积累经验后再视情况而考虑是否扩大范围。

    其次，从抑制房价的目标出发，应侧重于选择外地投资投机需求集中的区域。从环线分布上，可考虑依次为外环外、内外环间、内环内。从板块上，可考虑唐镇、嘉定新城、大宁等（具体板块可以进一步测算去年价格涨幅）。

    再次，可以根据十五个大型居住区规划，在这些中低价格、中小户型住宅项目集中的区域，对区域内部分或全部住宅项目实行限制外地人购买的措施。

    3、可以尝试多种方式限外。

    简单的以是否有本地户口和居住证进行限制购房，是一种比较硬性的行政干预方式，也可以参考澳大利亚阿德雷德市的做法，以经济手段限制。比如：没有居住证的外地人购房，不给予相关的税收（如契税）和信贷（如首付、利率）的优惠政策（这需要上海市政府跟税务部门和银监部门协调）。

    4、防范投资投机客钻空子。

    在限外政策下，部分外地投资投机客可能会借用本地身份证或居住证购房。对此，政府应拒绝处于预售阶段的购房人变更合同姓名（变更为外地人）。同时，还可考虑此类项目的购房人不得在交房后两年内转售给外地人。