人人都想成为开发商的时代来临

Everyone wants to be a developer人人都想成为开发商是一句英国谚语，现在正在我国变成现实和发扬光大。

以下是今天中国证券报的报道，当然中国证券报向来对房地产市场负面消息更加感兴趣。

“有朋友说可以搞到一块地，想拉我一起做房地产，你说我要不要做？”为是否投资房地产，中国证券报记者的一位朋友王先生最近辗转反侧。按照计划，王先生的几位朋友一起先期筹集三千万元，成立一家公司，以该公司的名义从东北某城市政府手里获得有关旧城改造的地块。此前，王先生一直钟情于投资无线增值业务，而在朋友的不断游说下，王先生的投资天平渐渐向房地产倾斜。

　　地产投资热可见一斑。近年来，尽管政府宏观调控频频，然而在房地产高额利润的吸引下，除了央企之外，来自地方国企、民企、上市公司、机构甚至富有个人在内的各路资金前仆后继，涌入房地产开发领域，大有上演“全民建房”的趋势。

　　“全民”掘金热

　　尽管此前“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过较明显效果，但进入2007年后，在国民经济快速发展的大背景下，房地产投资加速反弹，各路资金进入之势有增无减。

　　这之中，央企成为最近最受关注的一支超级“军团”。3月15日，北京市一天拍出3幅天价“地王”，并双双刷新北京的地块总价与楼面地价的纪录。自此，央企成为舆论焦点。

　　其后国资委宣布，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户主业非房地产的央企最终要退出房地产业务。78家央企退出的实际效果尚待观察，但央企、国企近年来加快进入房地产却是不争事实，部分之前未涉足房地产业务的国企，如保险业、民航业，纷纷高调进入房地产行业。

　　数据显示，2009年成交总价前10位的地块之中，国有企业占据8席；成交楼面地价排列前10名的地块中，国企占位八席。而2007年，无论是总价地王还是单价地王，国企占比均未过半数。

　　实际上，央企仅仅是因为其特殊的地位而备受关注，除央企外，其他各路资金近些年来一直在汹涌进入房地产开发领域。

　　以上市公司来看，近年来转行房地产的公司显著增多。据中国证券报记者初步统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。2005年有2家公司转行房地产，2006年迅猛增至11家，2007年更有14家，2008年至今有11家。

　　机构则很早就介入了房地产开发领域。目前在产权市场挂牌转让土地、房地产开发资产的转让方中，投资者可发现，很多为各类投资管理公司、资产管理公司。富有的个人也纷纷加入房地产开发大潮中。除了像上文王先生那种以多个自然人合作的方式进入以外，目前也有房地产私募基金盯住了自然人。例如，今年3月8日，北京第一家以房地产项目股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募投资基金盛世神州房地产投资基金成立，多家地产公司老总加盟该基金。

　　渴望进入房地产市场的还有保险资金。在目前股市波动较大、债市乏善可陈的环境下，数万亿的保险资金对于进一步放开投资渠道渴望迫切。不过，由于目前房价继续脱缰猛涨，房地产市场风险已积聚，何时向保险资金正式开放不动产投资依然没有时间表。

　　正是在各路资金的追捧下，房地产投资不断走高。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

　　高毛利“磁石”

　　房地产行业远高于其他行业的收益水平，成为吸引各路资金积极进场“掘金”的最基础动力。

　　统计显示，截至4月6日，已发布2009年年报的1040家公司，扣除金融类上市公司后，整体毛利率约24%，其中，房地产公司毛利率约35%，排名第五，排在其前的为食品饮料业、交通运输业、餐饮旅游业及采掘业，毛利率分别为49%、39%、38%、38%。

　　而若论多年来毛利率的表现，房地产的表现则足以羡煞其他行业。WIND统计显示，23个申万行业中只有5个行业2005-2008年毛利率连续四年同比上升，分别为房地产、商业贸易、纺织服装、家用电器及电子元器件。其中，房地产行业表现突出，毛利率四年来分别为30%、31%、35%、36%，而电器元器件行业，2005-2009年毛利率分别为13.69%、14%、17.49%、17.99%，无论是毛利率水平，还是毛利率提高幅度，都明显逊色于房地产。其他诸多周期性行业如采掘、有色、钢铁、化工，在2008年经济危机中毛利率纷纷掉头向下。

　　以近年来逐步倚重房地产业的雅戈尔为例。公司2009年实现净利润32.64亿元，同比翻番。公司服装、地产、炒股三块业务分别贡献净利4.45亿元、11.91亿元、16.25亿元。地产业务与股票投资并肩成为公司最赚钱业务，也为公司10派5.5元的分配预案添足底气。

　　房地产的高利润，也成为央企动辄掷以亿金加入夺地阵营的最大动因。据统计，2004年，仅有中国建筑工程总公司等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台，而由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年，拥有房地产主业的央企已达到13家。

　　热度短期难退

　　按照国土资源部3月22日要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。据悉，国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。密集的调控是否会阻止资金进入呢？

　　中原证券吴剑雄分析，政策调控的底线是不能对房地产行业造成伤害而导致行业衰退。在这样的政策基调下，由于开发商是供给的主体，保证其积极性是保证供给的前提，因此调控措施是以规范开发商行为为主，而并非对其进行打压；是保证市场的平稳健康发展，而非刻意打压市场；是遏制房价的过快上涨，而非让房价下跌。以此观察，地产群雄逐鹿短期难以消减。

　　业内人士表示，目前一线城市土地日益稀缺，房价涨幅较大，在某种程度上对一些中小规模的资金构成了挤压，但恐怕并不能将这些资金挤出。央企、国企由于资金雄厚与政府资源丰富，将继续在一线城市中一掷千金。对于实力中等的上市房企、规模较小的民营企业来说，还可以在二三线城市跑马圈地。某分析师表示，民营地产商可以联合竞标，或者收购他人的项目，获得市场的更多份额。

　　长江证券分析师苏雪晶表示，楼市将继续升温。从各地情况看，市场空间还很大。以海南为例,据悉，海口将从4月起重启商业土地拍卖工作，由首创股份进行一级开发的位于海口西海岸新区的某一地块，有望成为“解封”后第一块被拍卖的土地。与此同时，海南省国土环境资源厅透露，海南将鼓励一批优质地产企业进入海南。在海南无地及少地的大型地产公司，将迎来进驻海南的机会。

　　再以滨江集团为例，公司3月23日与金都房产集团有限公司签订《项目合作协议书》，以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权，合作开发浙江省衢州市两地块。此次合作可看作公司在深耕杭州市场的同时，有选择性地向经济发展较快、市场发展潜力较大、开发风险较小的二、三线城市拓展的发展战略的体现。 

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。