房地产未来20年要解决效率和公平问题

房地产未来20年要解决效率和公平问题

——在全经联“两会”上谈中国房地产未来

（节选我在全国房地产经理人联盟常务理事会上的发言）

周四下午，多云，阴

我驱车前往理想国际大厦，应邀出席中国房地产经理人联盟常务理事会例会暨全经联观点沙龙，与全经联杨乐渝秘书长、姜玮副秘书长、楼市通蔡鸿岩董事长、香港太平洋国际集团的贾卧龙CEO、中建国际运营副总裁雷越姝女士、北京浙江商会会长陈俊、名博陈宝存、王智中博士等地产大腕就中国房地产行业的未来展开了热烈的讨论，尽管大家的观点并不是象两会那样的统一和一致，但也就行业的一些规范化和低碳化达成了共识……

我觉得刚才几位老总讲得都非常好。我想援引刚才雷总谈到的关于社会责任的问题。我提一个观点，这个观点可能跟大家略有不同，我也比较关注“两会”，我也在看各种媒体报道，我就发现一个很重要的问题，其实我们现在说房价高，大家忽略了一个很重要的问题，房价高实际上不是房地产商和消费者的目的，实际上是目前社会存在一个分配制度不公造成的一个贫富分化的问题。前面我们提到了“蚁族”，我也觉得“蚁族”问题是个最大的问题。

　　我谈几点。第一个问题“效率与公平”问题，我们房地产在未来20年，如果我们要能解决的首要问题，就是要这个“效率和公平”的问题。这个问题实际上很大，不是我们在座各位能解决的，但是这个问题很重要，因为它关系到了我们国家的和谐问题，也关系到我们的经济发展成果能否为最大多数人民所分享的问题，同时也体现了温总理所倡导的让中国人民生活的幸福和有尊严的问题。

　　第二个问题，关于我们行业突出存在的系列问题：这里面我提几点。一点，是关于我们的土地财政，比如土地财政收了这么多钱，应该拿出多少比例做我们的公租房或者廉租房，我想这个可以很大程度地降低目前高房价的矛盾，同时还要提醒一点，就是这些公租房或者廉租房应该通过怎样公平、公开的分配机制，这就涉及到一个监督体系的问题，这个先不展开。第二，是产品细分的问题，刚才前面有位老总讲到要做更加精细化的产品。因为我去年到香港考察了两次，专门走访了香港的一些小区。香港的豪宅很小，都是小豪宅，折合到大陆的计算方式大概80到120平米就算豪宅了。一般的老百姓住房在35平米到55平米，非常有意思。第三就是空置率的问题，我经常在想，我们北京、上海的土地确实有浪费，比如我们的空置率，大家每天晚上开车在北京的四环上看看有多少房子没有亮灯，上海和广州、深圳这个问题同样严重。

　　第三块，就是我和一些有良知专家们一直倡导的物业税问题。提到这点有人反对，也有人支持。实际上物业税是有用的，尤其对一些二次住宅消费的浪费会起到很大的遏制作用。目前问题不是在于很多人有两套房，而在于很多人也十几套房，为什么房子如此热销而广大老百姓却望房兴叹，其实建议大家做一下调研，中国的购房需求是否真是均衡分配？？？这种情况如果没有经过财产税的系统调节，它也会增加我们社会的压力和矛盾。问题是这些房子拿出来也租不出去。

　　第四个问题，就是城市化局部过热和价值洼地的问题。我认为北京、上海、广州未来的发展空间会越来越小。一是没有地了；二是因为这里面可以发展的产品类型越来越少，而且城市化高度集中，也不利于经济的均衡发展和生态环境的维护。

　　我谈的第五个问题是房地产开发企业向物业运营商发展的可能（这方面香港和日本已经做的很成熟了）。上个月我跟文化部几个领导也一起在探讨，目前他们也提倡利用一些城市中间零散的小地块来做一些小剧场或者精品商铺为主力引擎的文化地产，这些都是很好的、对土地更加精细化开发的策略。实际上如果我们以后保持着两条腿走路，一方面保住北京市场做精做细，一方面走出北京、上海、广州这些大城市，就要走专业化和精细化的地产开发道路。

　　最后一点，就是我们专业人士的使命感问题，实际上我认为专业人士很重要的一点就是要提升我们整个产业的形象。我想说的是，我们有很多工作可以做，就像杨总，我们这些房地产企业职业经理人们应该减少房地产开发过程中的土地浪费，减少房地产开发过程中对于一些地方文化，一些特征的破坏。前一阶段文化部的一批领导到河北一个项目去考察，里面有万亩梨园，非常漂亮。地方政府也说到这万亩的梨园必须要保住。在我做房地产的十一年里，也有过很多的遗憾，比如我07年当时跟鑫苑中国合作的一个项目，地块位于合肥望江路上的一个老厂房合作，它里面有很多老的50年代的雕塑，还有几十棵的老树，本来已经说服了开发商高层同意保留，结果到第二天一看施工队把所有的树都砍掉了……所以我们是不是真正可以把低碳、环保或者把保护文化遗产落实到我们的开发行动中，而不仅仅是作为一个口号。我想绿地和万科这方面就做得比较不错，非常注重对于环境和一些历史文脉的保留融入，天津的水晶城我去看了很多次，很有感觉，是文化低碳和体验地产的经典作品。

中国房地产这些年成为了百姓的心中痛楚，其实无论地方政府、房地产行业人士和投资者以及广大行业媒体都有需要反省反思的地方，对于不负责任的唱跌或者吹胀，顾哥都是反对的，因为，这无疑是在助长一种整个行业的浮躁和功利氛围，江伯伯说过一句话，叫：“闷声发大财”，希望更多的行业专家和老总们更多经理脚踏实地的做一些有助于提升产品创新和低碳环保、保护环境和历史人文的事情，少一些吵架和赌博，也许，我们的行业会更加健康！！！

我对中国的房地产行业充满信心，并不代表我对中国目前畸形的高房价也充满信心，有涨有跌的市场才是最健康的市场，也许正如王智中博士而言，中国的房地产市场并非完全市场化的市场？？？

生活于愿望之中而没有希望，是人生最大的悲衰。 ——但 丁