REITs与房地产信托很不同

张健

经过改革开放几十年来的发展，我国总体经济和人民生活水平等各方面都有了很大的提高；但与其它领域比，目前国内在房地产金融包括房地产企业融资方面的实践和研究都显得较缓慢，譬如许多专业人士对房地产投资信托基金、私募房地产基金、房地产夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念还是模糊不清。而随着我国房地产业和金融业发展的需求，许多工作和知识都显得较迫切。

当前房地产投资信托基金（或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或REITs）在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产投资信托基金市场得到较大的发展，房地产投资信托基金对投资者和房地产市场都带来积极作用；特别是近十年来，房地产投资信托基金产品已进入了日本,韩国,新加坡, 马来西亚、我国香港和台湾地区。

我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段，预计在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点2010年将展开；而类似海外的在交易所上市的股权型房地产投资信托基金全面推广预计还要过一段时间。那房地产投资信托基金与我国现有的房地产信托和房地产公司股票有什么区别呢？

房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的差异

下表对房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票作了一些比较。我们可以发现，虽然它们的有些类似的方面，但总体上有较大的区别；下面再较详细描述一下。

表  房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的比较

（此表这里省略）

资料来源：《房地产企业融资》，张健著

上市、流动性和价格：在美国，房地产投资信托基金可以分为上市和非上市的房地产投资信托基金；只要符合美国有关REITs的法规，可以不公开发行，也就成为私募房地产投资信托基金等；由于近些年来美国绝大多数的房地产投资信托基金都上市，给人们的印象是一定要上市，这个概念一定要明确。新加坡和我国香港发行的房地产投资信托基金都是上市的。我国的房地产信托是不上市的。

上市房地产投资信托基金和房地产公司股票每天可以在股票市场交易，即为其价格；房地产信托流动性相对较差，一般来说投资者如想出售信托，需自己找到新的投资者来做交易，还要对信托产品作估价，因此要成交相对较难。因此，上市的房地产投资信托基金和房地产公司股票流动性较好。

回报和风险：房地产信托投资基金是一项属于集体的投资计划，以单位信托形式组成。从某种意思上说，它是一种买楼收租的基金，投资于物业资产，如商场、住宅、写字楼、停车场、酒店等，是具有较高透明度的租金收益的投资产品。而房地产公司常常以投资房地产开发为主，因此相对于房地产投资信托基金，房地产股票属于高回报和高风险产品，投资者的预期回报简单说基本上是股票价格的差价和持有期间的股息（包括送股等），相对而言它很难给投资者带来稳定的收益。房地产投资信托基金的长期总和收益可能低于部分高风险高成长的股票，但这恰恰能满足追求稳当收入和资产增值的投资者的要求。

房地产信托主要给房地产公司做贷款融资，投资者的回报预期回报一定大于银行存款利息，甚至高于银行贷款利息；因此它回报适中，风险也适中。

时间：如果买了上市房地产投资信托基金和房地产公司股票，对投资者没有投资时间的限制，但投资房地产信托一般在1-3年之间。

贷款控制：房地产投资信托基金在借贷方面有很严格的限制，正如前面提到的融资比率只能占到总资产值的50%以下，这大大降低了该基金的市场风险。但作为一家房地产上市公司，对其借贷一般没有规定，这就增大了风险。房地产信托本身不存在另外贷款的问题。

股利支付：房地产投资信托基金的股利支付比例很高。由于，房地产投资信托基金必须要把绝大部分的利润作为股利分配，因此投资者可以获得稳定的定期收入，而房地产公司股票的没有这方面规定。

信息披露要求：上市房地产投资信托基金和房地产公司一样，有严格的信息披露要求。对房地产信托的这方面要求较低。

以上内容摘要字我2010年3月2日发表在《中国国土资源报》的一篇文章