政策保障住房开发建设一定要有有效需求

各地的政策保障住房开发建设，基本上都是作为“民生需求”、“政治要求”、“政府政绩”、“社会稳定”，任务从上到下贯彻下来的。各地也在保障形式、价格水平、分配标准和建设总量上，也都提出了自己的目标任务。例如，上海市希望在2012年之前（包括2012年）建设经济适用房30万套，约两千万平方米；30万套重大工程配套用房（动拆迁安置房）；10万套廉租房。

但是各地的做法都是颠倒着做的，是先作为政治任务和政绩工程把政策保障房开发建设出来，给社会一个总量的喜人交代；然后是确立开发主体，解决土地资源，需求资金保障；再次是制定分配或配售标准程序；最后是申报审核、摇号入住。

合理的程序应该是先做政策保障房有效需求的调查，再做政策保障房的分配标准和程序的制定，最后是融资按时序进行开发建设。

由于程序上的颠倒，我们会看到开发数量指标有了，而土地和资金资源并没有真正落实；会看到一大批的保障住房不能得到有效利用，形成一定数量的空置；会看到一批保障住房转化为商品房，或将经济适用房转化为廉租房；会看到部分政策保障房不是保障性住房，而是成为使用者的出租房；还会看到由于租金和物业管理费用的低廉和收取不全，维护政策保障房仍然需要政府的资金投入，形成保障房资金的黑洞。

由于我国没有实行过统一的城镇房地产和住房状况统计调查（只有人口统计调查），实际上不论是中央政府和地方政府，都没有管辖范围内城镇住房真实状况的基本数据。现在关于保障住房的决策，依据的都是弱势群体的住房要求、并不弱势的夹心层的发嗲呼喊，还有网络上的呼声、媒体上的报道、人大会上的讨论。因此真实需求有，真实需求的数量基本上是毛估估的，准确性差距很大。

全国是如此，上海也是如此。因此我特别注意搜集关于上海住房状况和需求的点滴数据。尽管它可能来自某个研讨会，某个专家的研究成果，某个部门的摸底调查。这些数据也未必准确，但拿得出数据和拿不出数据是大不一样的。

我在春节前参加上海市某非房地产业部门调研会议的时候，有人反映上海城镇人口和家庭户中（未说明是户籍人口还是常住人口），有83%的人居住在产权住宅中，15%的人居住在市场化租金的私人出租住宅中，2%的人居住在福利性租金的公有出租住宅中。

还有人告诉我，上海有关部门在对上海居住困难户的摸底调查中（未说明困难标准），上海城镇有15.6%的家庭户，相当于50-60万户家庭居住水平比较困难。

还有在上海财政税务部门工作的人对我说，上海房地产业的税种最多，税量最大，覆盖面最广。

来自于上海郊区的两个区（原先是县）的房地产管理部门工作的人告诉我，上海市郊区9个区县每年都有廉租户安排的指标任务，尽管数量并不大，但基本上每个区每年都完不成指标任务，有些是通过降低准入标准来完成任务的。

还有人告诉我，上海市六层楼的老公房居住区中（其中包含售后公房，实际上是按房改政策执行的售后私房），有30%的成套住房实际上是用于出租的。

还有人实证地告诉我，某一郊区提供给经适房开发建设的大基地是按照65万元/亩的价格向上提供的，而如果将这一基地的土地向市场上进行招拍挂，其收益当在1000万元/亩以上。

最近上海市统计局公布，上海城镇人均住房建筑面积已经达到34平方米，约合居住面积17.2平方米。

如果上述数据和情况相对准确地反映了上海市城镇住房现状的话，我们可以得出这样的结论：

一、上海市通过土地和住房制度改革已基本上实现了其第一阶段目标，上海市解决居民居住问题的对策办法总体上是非常成功的，实现了由计划福利体制向市场商品体制的转换，城市中绝大多数人都是受益者。上海的棚户简屋危房是逐年递减的，目前这部分比重已经非常小。上海不存在着真正意义上的居住困难区。在上海工作的市民都有房子居住。

二、上海的确存在着部分市民居住困难者，主要集中在城市中心城区。但其高限不会超过总人口和总家庭户的15%。现存的50-60万户相对居住困难者，其中相当部分家庭户收入和财富水平并不一定困难，其中也有相当部分的人口是把户口留在原住地，而人实际上已经全居住或半居住在其他地方。符合上海经济适用房配售标准（目前的标准）的人口和家庭户在上海城镇总人口和家庭户中的比重也就是3-5%。

三、上海政策保障住房的开发建设，实际上是不计成本按照政治任务来推进的。政府已经收入进来的钱是不好随便支出的，但政府可以少收土地钱。政府用压低开发成本的办法来解决政策保障住房建设，但基本没有通过尊重市场土地价格的办法，不使国有土地资源价格轻易流失。政府的高土地收益原本也是可以将其部分转用于政策保障住房投入的，原本也是可以将这部分收益直接给低收入者做买房补贴的。

四、上海目前计划开发建设的政策保障住房，按其时序供应量来看，是大大超过实际有效需求的。政府决策人更希望在2-3年时间内集中基本解决上海的住房保障主要矛盾。而实际上任何国家任何时候，市民住房保障问题都不可能是一蹴而就的。

五、上海的政策保障住房的进入问题容易解决，困难的是其退出机制、循环机制和养护机制。而这三大机制并没有实质性地进入政府的研究范围和政策制定范畴。是先做了容易的事，难做的事是放到以后再说的。

六、政策保障房的来源应该是多元化的，可以在基地中进行规模化的集中建设，可以在商品房基地中配建，可以在公开存量房市场上进行收购，也可以将旧厂房旧办公楼进行改造性、改变用途的建设。