上海2009年度商品住宅销售50强分析

针对单一年度、单一项目楼盘销售的面积和金额，排出50强的工作《上海楼市》已进行多年了。形成上海房地产市场中各种排名评比中，非常有特色、也非常受关注的一件房地产年度大事。

纵观2009年上海商品房屋销售的各项资料和50强排名，具有下列新特点：

一、全市商品住宅50强销售面积和销售金额全面超过2008年

将两年的50强销售面积和销售金额进行比较，可以看出所有名次排位2009年都超过了2008年。在销售面积上一般都增长了30%，在销售金额上一般都增长了50%。表明上海商品住宅单一楼盘的销售一年更比一年强。

如果在全国范围内进行比较，贵阳市和合肥市的“世纪城”项目，年度销售总面积在250万到300万平方米之间。上海单一楼盘的年度销售总面积还不到人家的十分之一，显示出较大的差距。而上海单一楼盘年度销售总金额还是能够处于全国领先地位的。上海50强金额榜第一名2009年就有实现销售53亿元的纪录。

二、全市商品住宅销售总面积和销售总金额呈上升趋势

将两年的全市商品住宅销售成交总面积进行比较，2009年增长了47.6%，将两年的全市商品住宅销售成交总金额进行比较，2009年增长了91.7%。

2009年第一季度和第三季度都是商品住宅销售相对低位运行的时段，而二季度和四季度却都呈现了爆发性高位运行的特点。

三、全市进入50强面积榜的上榜楼盘多年来主要集中在外郊环间

十年以来，上海进入50强面积榜的上榜楼盘，呈现由内向外逐步扩散的趋势。

十年以前，上海商品住宅单一楼盘销售50强中，在内环以内到中外环之间的区域，就楼盘数量而言呈绝对优势。

五年以前，上海商品住宅单一楼盘销售50强中，在中内环到外郊环之间的区域，就楼盘数量而言呈绝对优势。

从2004年起，上海外郊环间的进入销售50强的楼盘数量就占了绝对优势。当年50强中外郊区环间占据了24席，从2005年到2009年的50强中，外郊环间分别占据了19席、16席、25席、29席、34席，总体呈现逐步走高的态势。

四、全市进入50强金额榜的上榜楼盘近两年来外郊区环间数量仍占优

上海内环以内金额榜上榜楼盘直到2007年还保持着数量优势，2009年还保持着8%的份额，尽管这一区域金额榜上榜楼盘数呈总体滑落态势。

到2009年，50强金额榜上榜楼盘在内环以内到外郊环间的区域，已呈现平均化分布的态势。内环以内占14席，中内环间占11席，中外环间占10席，外郊环间占14席。

五、十年间面积榜行政区域分布浦东新区始终拔得头筹

浦东新区在过去十年间，面积榜50强楼盘数量基本保持在15席上下，占据全市的30%。面积榜50强楼盘数量逐步上升的行政区域是宝山区、嘉定区、青浦区、松江区。面积榜50强楼盘数量逐步下降的行政区域是长宁区、奉贤区、闵行区、普陀区、徐汇区、杨浦区和闸北区。面积榜50强楼盘数量基本保持低位数的行政区域是虹口区、黄浦区、金山区、静安区、卢湾区。而崇明县从来没有进入过50强名单。

六、十年间金额榜行政区域分布也是浦东新区独占鳌头

浦东新区在过去十年间，金额榜50强楼盘数量最低占有11席，最高19席，龙头地位从未动摇。金额榜50强楼盘数量逐步上升的行政区域是宝山区。金额榜50强楼盘数量逐步下降的行政区域是长宁区、静安区、卢湾区、普陀区、徐汇区。金额榜50强楼盘数量总体变化不大的行政区域是奉贤区、虹口区、黄浦区、嘉定区、闵行区（高位运行）、青浦区、松江区、杨浦区、闸北区。而金山区、崇明县从来没有进入过50强金额榜名单。

七、民营和外地房地产企业上榜数量压倒性超过国有和本地企业

上海房地产市场长期以来国有企业、民营企业、外资企业三分天下，共同竞争。但是近年来进入50强的房地产开发企业数量，外资呈现逐步减少态势，国企基本保持了其原有份额，民营企业呈现逐步增加的态势。上海本土房地产开发企业占据50强的数量也呈减少态势。来自外地的房地产开发企业这些年呈上升态势。