投资客若不大幅降价将被深度套牢

投资客若不大幅降价将被深度套牢

1月份以来政府打压高房价的意图明朗，上海的黄浦众鑫城6号楼的温州投资客普遍对今年房价走势产生担忧。该楼盘内近4成的投资客已将手中房源挂牌，尤其是手上有多套房源的投资客，几乎都会选择先卖出一两套以求落袋为安。与此同时，各地二手房市场都出现了较大的议价空间，深圳部分投资客给出了3-10万的议价空间。

尽管投资客抛盘量与议价空间大增，可各地市场却现成交惨淡景象。今年1月份，上海成交二手住宅10488套，环比去年12月大降62%；北京二手房网签量为14052套，环比下滑66.3%，其中二手房住宅共签约12766套，环比降幅近七成，签约面积1169841平方米，跌69.9%。深圳市二手房交易迅速“降温”：成交量大幅下滑，为9339套，比2009年12月的27877套下降66．5％。由此数据可以看出，投资客若不尽快大幅降价，必将被无情的市场深度套牢。

首先，近期政府密集出台的政策令绝大多数投资客、消费者离场观望。今年1月份以来，政府相继出台了营业税二转五、国四条、五部委土地新政、国11条、上调存款储备金率、再次收紧二套房贷等诸多旨在遏制房产投资的政策。这些政策从根本上打击了投资客的心态，绝大多数将离场观望。在这样的市场态势下，若无大幅让利，投资客、消费者接盘的可能性将变得微乎其微。

其次，投资客已错失数次出逃良机。2009年，中国楼市从年初的濒临绝境到自二季度开始的疯狂，可以说是上演了一出惊天逆转大戏。在这一出精彩大戏中，投资客扮演了主要角色。在天量信贷的支持下，在各地多家银行擅自松绑二套房贷的助推下，各地投资客纷纷入市，在快速推高房价的同时，令楼市陷入了极度疯狂境地。

纵观2009年，投资客至少有两次出逃良机。第一个时机应是在7、8月份，根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。对于房地产而言，此政策无疑是巨大利好。在利好政策的刺激下，必将引发市场投资热潮，此时抛盘不失为最佳时机。

第二个时机应是11、12月份。2008年底，在国际金融危机的大背景下，政府出台了旨在提振民众信心的救市政策。在这些政策中，有多项政策的截至期为2009年12月31日。故此，在优惠政策到期之前，很多民众会在恐慌心态驱使下投身购房大军。在这样的时间节点，将成为投资客抛盘良机。

从市场表现来看，大部分投资客已经在上述两个抛盘时机成功出逃。当然，也有部分投资客由于盲目看好后市仍然在囤房或接盘。这部分投资客已痛失出逃良机，欲求自保唯有大幅让利。笔者建议：大幅降低挂牌价，比同类房源低15%以上为佳。