十年地产专家警示2010年购房十大雷区

十年地产专家警示2010年购房十大雷区

——“房事”有风险，入市需谨慎！！！

2009年的“地产盛宴”注定已成昨日黄花，辉煌不再，目前拿到所有的数据或者政策新要点基本上都和地产利好无关，大龙地产出事了、海南地产沸腾了，股市持续下跌了，一二手房销量直线下滑了，银行银根收紧了，政府似乎还有更强的杀手锏没有祭出……2010年，所有在房地产市场滚打过十年以上的老人都坦承形势看不清楚，作为伴随着中国这一轮从熊到牛全程经历的营销一线指挥员，鄙人希望给有购房需求或者投资需求的一些朋友一些经验分享，不预测房价，也不进行具体楼盘推荐，只是尽可能和大家分享一些微言大义：

第一、远离北上广，大涨往往和大跌相辅相成，比如北京、上海、广州（此条主要针对投资购房而言，对于刚需自住客户另当别论）；

第二、远离投资风暴中心，比如海南（这个不多解释了，上帝让谁灭亡，就必让谁疯狂，一个海岛而已，再多的概念也仅仅是概念，香港和夏威夷都不是一年两年吹起来的，自己动脑筋吧）；

第三、贷款购房三要点，一是首付承担能力，二、职业的稳定程度，三、预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了！！！

第四、远期规划风险很大（三年以上的所谓大规划往往都是忽悠广告效应大过实施可能的，合肥的政务新区就是一个最好的案例），中国的地方政府基本上五年一换届，有的哥们运气不好两三年被调离城市也属正常，因此要特别提防远期规划，开发商拿地亦然！！！

第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避，中国的住宅商品化进行了近20年，由于中国国情的复杂和中国分配方式的不均衡，很多房子其实都是不可以上市交易的，包括一些工业用地上的办公用房，小产权房和一些事业单位的分配公房（鄙人父母是大学教师，他们分配的房子就长时间没有拿到产权证）；

第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障！！

第七、某些城市还有针对鼓励70、90政策的一些税费政策规定，超过多少平米可能就是另一个税率计算了，这样的政策条例一定要仔细学习，否则很容易一步进坑，防不胜防啊；

第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细，鄙人2002年到2003年在上海负责杨浦区的第一个全装修项目时，当时就质量确认就安排了三次交房验收，十分麻烦，但是事后客户投诉相对非常少，一定要注意就是毛坯房交房验收，隐蔽工程验收和全装修房完工验收三个阶段，尤其是隐蔽工程十分重要，对于客户建议一定要同时学习一些相关法律法规，尤其煤气天然气及一些管道的暗埋和明设都有很多讲究，如果不注意的话以后有得你折腾的了，呵呵，不展开……

第九、关于学区要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，因为中国教育资源也属于几大稀缺社会资源，往往对于某重点学校而言，是否划归学区范围在就读资格、相关学费等方面影响重大，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实；

第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力，当大势气候突变，地王也不可能给购房者任何因房价暴跌而赔偿差价的承诺，“大龙”不是个案，随着时间的推移，这样的泡沫破灭还会继续上演……

买房子是一门学问，这门学问的核心就是绝对的“理性”，同时买卖双方的“博弈”尤其是心理博弈极为关键，这种博弈的成败，带来的是少则几万，多则几十万的差价或者损失，希望在一个疯狂的市场火中取栗的人们，首先要扪心自问，你们有这个能力和功夫吗？？哀兵必胜，骄兵必败，此言得之，不知风险，一味冒进，最后悬梁跳楼，只能一声叹息……

其实按照顾哥最诚恳滴建议，就是2010年至少从目前来看，并不适合买房，但是“天要下雨，娘要嫁人”，丈母娘的脸色要看，未婚妻的心要安……

所以只能尽量减少损失，步步留神吧……

“雷区”很多，小心为上！！！