另眼看调控系列之八：无为而治攻心为上

周日参加一场某网站的购房者大会，席间一老法师半揶揄地小范围激昂“今天我们是来感受中国房地产的歌舞升平，感受老百姓用于消费的勇气，感受政府调控的无力呻吟。”（前半句是原话，后面我记不得了大致这个意思）。

事实其实真的如老法师所言。打开今天报纸，左半版是“银行为房贷送金条”右半版是“外滩新地王92亿成交”，这种明显是有意而为之的编排方式和之前《东方早报》如出一辙，反映的无非是“铺垫”，或者叫“施加隐形的压力”，压力的受力方，一边是政府一边是消费者。

说句题外话。我小的时候参加跳高测验，原以为自己跳个95厘米差不多了，结果体育老师从90厘米开始逐量加高，一下子跳到1.15米，这件事情之后体育老师用智者+长者的双重风范跟我说了句“人是有潜力可挖的”。那个年代屯于对体育从业者“四肢发达头脑简单”的被教导，最终没有走上发达之路。但是，对于人承受极限的认识就此确定。

楼市何尝不是如此。1998年闵行新梅公寓卖2700的时候，我们已经觉得一下子出手30万是多么恐怖的事情，但是这十多年来，逐步加量加价，现在春申景城卖20000多，还不是趋之若鹜。这说明什么？人的可承受力不是一个定量而是一个区间，在这个箱体运行中除非压垮否则就是“咬咬牙，再咬咬牙，全家都来咬咬牙”的过程而已。

这十年，老百姓的收入没有几何式增长，缘何可以被房价的飙升一压再压而怨声载道但悉数就范呢？说到底是个心理问题。我在做房产营销的时候被教育的最金玉良言就是“注重消费者心理的研究”，在今天这个时候开发商乃至背后那个无形的黑手，正是看中中国老百姓“不齐心、抗积压”的心理特征，所以让房子成为一个家族工程。

之前曾经有人号召不买房，号召集资建房，甚至还发起什么运动，最终都不了了之。这是“不齐心”的表现，各怀鬼胎做减法的小九九作祟；还说回那个跳高的例子，正因为体育老师知道我的心理高度是95厘米，所以他从90厘米开始加高度，但是他如果直接让我从1.10米起跳呢？那估计我就直接弃权了。原因何在？“抗积压”有个循序渐进的过程，但如果一步跳到“看看就不可能”的地步，很多人或许就放弃了。

如上的心理特征回到楼市。就目前的情况而言，传媒在其中起到了“撬边模子”的不光彩角色，试想大肆宣传昨天外滩拍了个92亿是为什么？无非是预警未来的消费者，言下之意“未来价格至少多少多少”，然后用一年多营建的时间，让消费者的心理逐渐“自我平复”，让心里那块褶皱逐步放平。 

有个大胆的想法，那就是无为而治，索性让房价涨，涨到老百姓终于认识到“这将是压垮骆驼的最后一根稻草”时，自然有“咬牙也没有用了”的畏惧，那就是我第一次看到1.10米高杆的放弃感。

再假设，如果闵行开个50000一平方米，老百姓能给予“一口回绝”的干脆，那消费者和开发商之间的博弈就以一方弃权而结束，比赛就没有结果就没有赢家。那举杠铃的开发商也只剩下降价而且是大幅度降价一条路，而且还面临前期客户的翻毛枪，这种前后受敌的威胁将让开发商投鼠忌器。

大凡解决了“齐心”和“弃权”的心理准备，那就是从市场层面封杀了涨价。到时候从政策从供应从经济适用房再逐步出拳，会比今天这样“对策向政策示威”更有效更有威慑力。