政府给房产商断奶，中国商品房价必跌

中经会后，政府频出新政以期遏制高房价。

我们先来看营业税政策：

12月9日，国务院常务会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。政府出台此政策的意图非常明显，即以最有效的手段打击投资投机性购房需求。因为，营业税免征时限改为五年后，投资投机性购房成本将大幅增加，这样，楼市投资客势必离场观望，市场需求将大幅减少，房价下跌是必然的事。

我们再来看国四条：

一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

此政策一旦贯彻执行，则必将彻底改变市场供求关系，将令供大于求局面长期存在，这样，商品房价格下跌将是必然。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

一旦投资投机性购房得到抑制，则市场需求必将大幅降低，商品房也将回归消费品属性，商品房市场也将回归消费市场，房价下跌也是必然的事。

三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

此政策一旦得到各地方政府的有力执行，则房地产销售欺诈、捂盘惜售、哄抬房价等恶行将大幅减少。而政府完善土地招拍挂及商品房预售制度，势必从区别对待商品房属性及出台预售款第三方监管入手，这样，房产商的资金链就不会像以前那样从容，尽快推盘从市场拿钱将是房产商唯一选择，房价下跌也将是必然。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

一旦各地方政府贯彻执行中央保障房方略，则势必大幅稀释商品房市场的需求，供大于求局面将长期存在，房价必将下跌。

我们再来看土地新政：

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确房产商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果房产商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。

此政策的意图非常明显，就是要让房产商自行承担项目运行风险，尽管没有一步到位，可对房产商而言，其资金压力将大幅增加。这样，房产商在拿地后势必想方设法尽快推盘，房价下跌也将是必然。

一直以来，中国房地产商是在政府的呵护与大力支持下得以快速发展，房产商就像政府抱在怀里的婴儿一样得到全方位的呵护。商品房预售许可制度、土地使用金低首付且分期支付、个人购房贷款支持等都是政府扶持房产商的政策。而从近期政府出台的政策来看，政府是在给房产商断奶，政府的意图很明显，是希望房产商依靠自己的力量发展、成长。而一旦政府给房产商断奶成功，则中国商品房价必将下跌。